2 основных способа, как можно заработать на пустой квартире с нуля

Как заработать на пустой квартире: разбор плюсов и минусов 2 форматов бизнеса в 2020 году + пример расчёта налоговой ставки ФЗ + особенности исследования спроса аренды на рынке недвижимости + 4 этапа подготовки жилья к аренде + инструкция оформления договора между сторонами расчетная часть бизнеса.

Рынок недвижимости в РФ один из самых стабильных по нишам. Спрос на жилплощади имеется всегда, вне зависимости от времени года.

В сегодняшней статье мы расскажем, как заработать на пустой квартире в 2020 году, и не прогадать с ценником. Доходная часть с аренды станет существенной прибавкой к основному заработку владельца жилья, а благодаря пассивности выручки, париться с организационными вопросами придется по минимуму.

Актуальность заработка на сдаче квартир в аренду

Статистические данные гласят что бизнес по краткосрочной аренде квартир в РФ идет семимильными шагами в сторону улучшения. Если пару лет назад россияне сталкивались с непонятками на правовом поле, то сейчас эти нюансы решены на законодательном уровне практически полностью.

Рост тенденций спроса на квартиры обусловлена повышением мобильности населения. И речь не только о туризме. Все чаще в крупных городах сотрудники в командировках и деловых поездках отдают предпочтение квартирам, а не отелям. Качество сервиса в гостиницах по РФ не на лучшем уровне, а частная жилплощадь – это уют с удобствами за адекватный ценник.

Важно: бизнес по аренде квартир ориентирован не только на личности с собственным пустующим жильем. Каждый человек, при наличии желания и стартового капитала, может рассматривать формат запуска бизнеса по типу субаренды.

Если брать минимальную зарплату для выживания в РФ, то это порядка 20 000 рублей. Данная сумма может свободно капать при сдаче 1 квартиры в Москве или двух в Питере. Для других городов-миллионников ситуация немного иная, но даже так, шанс организовать себе минималку есть у любого владельца пустующего жилья в нашей стране. Теперь детальнее пройдемся по достоинствам и недостаткам долгосрочной и краткосрочной аренды жилья.

Как заработать на недвижимости: аренда и перепродажа

Тип аренды	Преимущества	Недостатки
Долгосрочная	Стабильность по заработку. Человек получает клиента на длительный срок и не парится с поиском новых заселенцев. При адекватном состоянии жилья человек без и инвестиций получает стабильный и пассивный источник заработка.	При долгосрочной аренде договор заключается на 6-12 месяцев, и обычно повышать ценник, когда угодно не получится. Всегда имеется вероятность попадания на недобросовестных жильцов, которые превратят ваше жилье в мусорку и не заплатив скроются.
Краткосрочная	Ценник за стуки составляет 10% от месячного по долгосрочной аренде, а это значит, что формат принесет в 3 раза больше средств. Повышенный спрос вне зависимости от сезона. Особенно хороший доход по праздникам.	Нельзя четко спрогнозировать доходность + приходится искать клиентов самостоятельно. Придется дополнительно тратиться на уборку после выселения и стирку постельного, штор и так далее.

Клиентура по долгосрочной и краткосрочной аренде – это люди в возрасте 18-35 лет. Если человек планирует сдавать квартиру коммерческим организациям под офис, он должен быть готов к смене планировки и нестандартным интерьерным решениям.

Как заработать на пустой квартире: планирование бизнеса в 2020 году

Исследования 2020 года гласят, что наибольшим спросом среди целевой аудитории пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры – это порядка 87% всего рынка спроса. Остальные 13% приходятся на многокомнатные объекты (3,4 и более зон). Чтобы заработать на пустой квартире требуется минимум простоя жилья, а достигнуть данного требования многоквартирникам в разы сложнее. Давайте детальнее остановимся на ключевых этапах рассматриваемого бизнеса.

1) Регистрация бизнеса и выбор формата

Здесь первое неразрывно связано со вторым. Если у человека однушка на отшибе, то запариваться с правовыми моментами в отношении юридического оформления деятельности не стоит.

Существует 3 формата запуска бизнеса:

• сдача в аренду личной жилплощади.

  Вариант бизнеса для собственников с 1-2 или тремя квартирами. Регистрация деятельности не обязательна, но для безопасности сделок между сторонами желательна. Если жилье находится в другом городе, лучше отдавать предпочтение долгосрочной аренде, или нанимать доверенное лицо для контроля;

• ипотека.

  Хороший вариант оплаты части взносов за счет других. Конечно, придется платить и с собственного кармана, но компенсация 50% — уже неплохо. Через пару лет есть возможность раньше времени погасить ипотечный кредит и стать фактическим владельцем жилплощади;

• субаренда.

  Ищем квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду, и распределяем их по типу краткосрочной аренды. Разница между выплатами владельцу и клиентами недвижимости и будет доходом посредника-предпринимателя.

Ипотека — невыгодный старт в нише, потому далее мы будем рассматривать только сдачу собственного жилья и субаренду. При долгосрочной аренде следует обращать внимание на семейные пары, студентов и людей, которые переехали на работу с другого населенного пункта (города, поселка). Краткосрочная аренда ориентирована на туристов, проездных жителей, студентов заочных форм обучения, командировочников и личностей, желающих провести какое-либо мероприятие.

Какие ОКВЭД у деятельности:

• 68.20 – управление жильем собственника;
• 70.20 – сдача в наем имущества от имени собственника;
• 70.20.1 – сдача в наем недвижимого имущества собственника;
• 55.20 – предоставление мест краткосрочного проживания;
• 68.32 – управление недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе.

Теперь о фактическом оформлении юридического лица. За основу берется частное предпринимательство (ИП). О достоинствах и недостатках формы собственности расскажет таблица ниже.

Плюсы	Минусы
Простая и быстрая регистрация. Длительность оформления документов после подачи не более 3 суток. По финансам – всего 800 рублей государственной пошлины.	Обязательные страховые взносы. За год – это почти 41 000 рублей. Выплаты осуществляются вне зависимости от положения дел ИП, и начинают действовать с самого запуска бизнеса.
Удобство управления финансами. Создается корпоративная карта и снятие наличных происходит по классической схеме. Аналогичная ситуация и с наличкой по ФОТ.	Ответственность по долговым обязательствам. При закрытии ИП по причине банкротства, долги придется выплачивать из собственного кармана.
Не нужно вести бухгалтерию. Освобождение от данной обязанности оговаривается в 402-ФЗ от 06.12.2001. Аналогичная ситуация и с отчетностью.
Простота ликвидации. Чтобы закрыть ИП достаточно оплатить 160 рублей государственной пошлины и подать заявление по форме Р26001.	Неделимость бизнеса. Владеть ИП имеет право только зарегистрировавшее его физическое лицо. Покупка, продажа или переоформление на иного владельца недопустимо.
Меньше штрафов. Разница меду ООО с ИП в некоторых статьях КоАП РФ превышает 10-100 раз.

Хотя предпринимателя и не заставляют заводить расчетный счет, иметь его все же стоит. Большинство клиентов предпочитают рассчитываться картой, а потому такая ситуация может поставить бизнесмена в безвыходное положение.

При работе через физическое лицо (ФЗ) налоги можно оплати как ставку в 13% с прибыли. Полный игнор отчислений повлечет за собой штрафы – размер налога +40% сверху за каждый просроченный месяц.

Пример расчета налога физлица:

Пусть ФЗ сдает жилплощадь под 4000 рублей в сутки. Усредненная месячная загрузка при краткосрочном формате аренды составляет 25 дней за месяц. За 1 год сдачи помещения частным лицам владелец получит на руки 1 200 000 рублей. НДФЛ с данной суммы составит 13%, то бишь налоговикам придется отдать 0.13*1 200 000=156 000 рублей. Если коммуналка оплачивается из кармана арендатора, то данная сумма включается в окончательный заработок владельца недвижимости в том числе.

По умолчанию предпринимателя отправляют в группу ОСН, но рекомендуется использовать УСН, а для этого требуется подача дополнительного заявления по форме 26.2-1 в регистрирующем ИП органе. Налогоплательщик выплачивает только единый взнос в 6% и освобождается от уплаты НДС, налога с имущества и прибыли. Единственный нюанс — придется вести книгу учета доходов и расходов. Иной документации не потребуется.

2) Производственные моменты

Подготовка жилья, оформление договора между арендаторами, поиск субарендой площади – все это следует прописывать в производственной части плана заранее. Некоторые моменты требуют консультации юриста, потому будьте готовы выделить на решение спорных вопросов до 10 000 рублей на услуги специалистов.

А) Исследование спроса

При сдаче в аренду собственного жилья человек не имеет возможности менять расположение и число комнат, потому данный пункт владельцы квартир могут смело пропускать. Заметка имеет ценность для субарендаторов, которые присматривают недвижимость для оформления на правах долгосрочной аренды.

На первом месте при выборе жилплощади в субаренду следует ориентироваться на число комнат. Таблица выше четко дает понять, что брать в аренду многокомнатные квартиры не имеет смысла. Наибольший спрос у однушек.

В отношении удобств – экономия уходит на второе место. Клиенты предпочитают не экономить деньги на удобствах, хотя платить заоблачные суммы также желания не изъявляют. Наибольшим спросом пользуются квартиры среднего класса и «Бизнес».

На что еще стоит обратить внимание арендатору:

• состояние. Ободранные стены и протекающий толчок – не тот идеал, к которому стоит стремиться. Снимая на пару суток жилье за 2000-4000 рублей, человек предпочитает комфорт, а потому некачественное жилье будет сразу отсеиваться;
• район + транспорт. Чем ближе к центральной части города, тем выше спрос. Шаговая доступность транспортных развязок увеличивает стоимость по аренде на 20%-40% автоматом;
• инфраструктура. Магазинчики, рынок, супермаркеты, школы – все это формирует окончательный ценник на аренду квартиры.

Некоторые клиенты имеют повышенные требования – этажность расположения квартиры или какой из окна открывается вид. Обзор свалки снизит востребованность недвижимости, а красивые пейзажи произведут обратный эффект.

Б) Подготовка жилья к аренде

Каждый товар должен паковаться. Квартира тот же самый товар, а его упаковкой будет интерьер и мебельное наполнение. В зависимости от длительности аренды, может меняться конечный набор «инвентаря», но некоторые моменты являются базовыми. Детальнее в таблице ниже.

Этап подготовки	Что делать
Косметический ремонт	Нет желтым обоям и погоревшей проводке. Пусть ремонт будет и не «Евро», но обновить побелку и переклеить обои + произвести мелкий ремонт систем внутри помещения – это обязательно.
Оформление пространства	Не загромождайте пространство ненужными мебелями с советских времен. Дизайнеры советуют придерживаться принципа минимализма. Ну и конечно забудьте о личных вещах в квартире под аренду – это плохой тон.
Наведение порядка	Перед показом и сдачей квартиры в ней необходимо провести генеральную уборку- промыть светильники, простирнуть шторки и отполировать мебель. Даже такие мелочи могут повлиять на восприятие интерьера, что отобразится на окончательной стоимости аренды жилья.
Закупка мебели и техники	Придерживаемся благоустройства, соотносящегося с ценником аренды. Даже эконом вариант сдачи квартиры нельзя обделить диваном, шкафом, столом и парой стульев. Детальнее по наполнению квартиры мы поговорим далее.

В 2020 году тяжело представить жизнь без интернета. Заселяясь в квартиру даже на пару суток, человек спросит о наличии высокоскоростного подключения и роутера. Закупить оборудование обойдется в 1 500 рублей, а тариф определяется на основании региональной сетки по операторам. Детальнее про иные наполнения квартиры расскажет таблица ниже.

Весомость	Наполнение
Обязательно	Холодильник.
	Электрическая или газовая плитка на кухне.
	Кровать или диван раскладного типа. Ориентируйтесь на метраж квартиры.
	Шкафчик для одежды заезжих.
	Стол.
	Пара стульев.
	Полочки на стенах. Как альтернатива подойдет стеллаж.
	Кухонный гарнитур.
	Комод или тумбочка. У некоторых посетителей может быть много вещей с собой и держать их в вализе не комильфо.
Желательно	Стиралка.
	Микроволновая печь.
	Утюг с гладильной доской.
	ТВ.
	Электрический чайник или обычный.
	Бойлер.
	Спутниковое телевиденье.
	Роутер с высокоскоростным интернетом.
Для краткосрочной аренды	Пару комплектов постельного.
	Многоразовая посуда на 3-5 человек.
	Средства личной гигиены, такие как шампуни и мыло.
	Инструменты для уборки – веник, совок и швабра с половой тряпкой.
	Фен.

Прокладкой проводки стоит заняться еще на этапе ремонта. Будет жалко подрывать только недавно наклеенные обои и потрошить шпаклевку в ванне дабы сделать то, что можно было оформить без лишних «заподлянок» ранее.

Обратите внимание: нанимать персонал частнику с парочкой квартир не обосновано финансово. Производить уборку при краткосрочной аренде можно и самостоятельно.

Исключение, если жилье находится в другом городе, но для таких вариантов рациональнее сдавать помещение в долгосрочную аренду на 6+ месяцев и не париться в отношении уборки вообще.

В) Оформление договоров

При сдаче в аренду собственного жилья, единственным документом является договор с арендатором. При субарендном формате бизнеса, добавляются еще договора долгосрочной аренды с владельцем недвижимости. Советуется оформлять бумаги на срок от 12 месяцев и более

Классический договор по краткосрочной аренде состоит из:

1. Предмет. Предоставляются данные по фактическому адресу недвижимости + ее базовые параметры. В дополнение идет цель аренды – проживание в течение оговоренного временного промежутка.
2. Цена. Указывается 2 сумма – первая за сутки проживания, а вторая за полный срок аренды.
3. Порядок заселения. Оговаривается точное время, и дата, до которой клиент обязан связаться с владельцем и явиться на место + дата со временем выселения.
4. Обязанности с правами сторон. Важно составлять данную часть таким образом, чтобы выигрышной стороной всегда оставался владелец квартиры. Обычно указывают базовый набор требований – поддержание порядка, своевременная оплата аренды, запрет на субаренду и так далее. Даже если какие-то пункты будут упущены, — это не повод творить бардак, ибо процедура сдачи в аренду регулируется на законодательном уровне гражданским кодексом.
5. Ответственность. Сюда включают 2 пункта – штрафные санкции за просрочку по оплате и компенсации в случае порчи имущества владельца жилья.
6. Данные сторон сделки. Фамилия имя и отчество + номер паспорта и подписи сторон договора.

Стоит заранее продумать и дополнительные пункты договора, ориентированные на форс-мажорные обстоятельства. Детальнее по данному вопросу может проконсультировать профессиональный юрист, потому советуем не экономить, а проконсультироваться у с специалистов своего дела.

Каким пакетом документов обязан располагать сдающий в аренду:

• свидетельство на владение жильем. Из данных документов допустимо свидетельство права собственности на недвижимость или выписка из ЕГРИП;
• договор по купле-продаже, который дает подтверждение о переходе права собственности на сдаваемую жилплощадь;
• перечень всех физических лиц, которые имеют прописку по адресу квартиры, сдаваемой в аренду. Собственник жилья может получить соответствующий документ в форме выписки из ЖЭКа;
• нотариально заверенное согласие по аренде от всех прописанных лиц. Актуально для предпринимателей, использующих в своем бизнесе квартиры близких или дальних родственников;
• первичный контракт по аренде требуется исключительно при субарендном формате работы;
• аналогичная ситуация и с письменным согласием собственника квартиры на сдачу жилья в субаренду.

Клиента требуется заранее оповестить о наличии ксерокопии паспорта, где видно прописку и главную страницу с фотографией. Некоторые предприниматели обходят стороной договоров аренды, обосновывая это сокрытием деятельности от налоговых органов. В таком случае при возникновении форс-мажорных обстоятельств или порчи имущества со стороны арендатора, человек не сможет ему ничего предъявить юридически, а потому велик шанс понести убытки. Надеется на совесть арендатора в нашей стране могут только рисковые ребята.

3) Как заработать на пустой квартире: разработка маркетингового плана

При долгосрочной аренде собственного жилья человек особо не упаривается в отношении рекламы. Ему достаточно дать парочку объявлений о сдаче площади на 6+ месяцев и спустя пару недель заселить клиента с подписанием договора.

Работа по субаренде предполагает иной вариант обработки клиентов. Человеку приходится постоянно заниматься поиском арендаторов, ведь предыдущий жилец заселяется на срок от суток до пары недель. Оптимальным методом набора клиентской базы считается размещение объявлений на специализированных и общенаправленных площадках в сети интернет. Ниже мы представим список наиболее популярных ресурсов порядком на 2020 год.

А) Avito.ru

Объем посещаемости ЦА	★★★★ (4.0 из 5.0)	Общая привлекательность ★★★★ 4.0
Простота использования	★★★★★ (5.0 из 5.0)
Репутация	★★★ (3.0 из 5.0)

Объем посещаемости ЦА	★★★★ (4.0 из 5.0)	Общая привлекательность ★★★★ 4.0
Простота использования	★★★★★ (5.0 из 5.0)
Репутация	★★★ (3.0 из 5.0)

Наиболее популярный ресурс для продажи разнообразных товаров и услуг в рамках РФ. На портале постоянно висит более 2 500 000+ предложений по недвижимости и арендные объявления занимают 35% всего объема. Минус площадки – широкая специализация. Уровень посещения целевой аудиторией гораздо ниже, ибо даже при стотысячной ежедневной посещаемости сайта, отследить статистку по разделу недвижимости обычный пользователь не может.

Б) Booking.com

Объем посещаемости ЦА	★★★★★ (5.0 и	Общая привлекательность ★★★★★ 4.5
Простота использования	★★★★ (4.0 из 5.0)
Репутация	★★★★★ (5.0 из 5.0)

Основной сайт ориентирован на иностранцев, однако у ресурса имеется и русскоязычная версия. Интерфейс немного сложно выглядит из-за обилия фильтров и различных классификаций, но в отношении функционала проект находится на первых позициях по миру. Из особенностей работы с сайтом стоит отметить длинный срок публикации объявления (до 15 суток) и НДС в 18% при сотрудничестве с физическими лицами. Выплаты происходят только по 15-м числам каждого месяца.

В) Airbnb.ru

Объем посещаемости ЦА	★★★★★ (5.0 и	Общая привлекательность ★★★★★ 4.5
Простота использования	★★★★ (4.0 из 5.0)
Репутация	★★★★★ (5.0 из 5.0)

Еще один специализированный сайт поиска и бронирования жилья по всему миру. Благодаря многолетнему международному опыта, администрация проекта смогла оптимизировать ресурс под нужды как потребителя, так и собственника жилья. Человек может держать под контролем даты, ценник, а также указывать по каким правилам происходит прием клиентов. Еще один плюс – предоставление гарантий по бронированию. Удобная система отзывов + возможность потребовать рекомендации повышают уровень доверия к сервису, что положительно сказывается на притоке клиентов на сайт.

Г) ЦИАН

Объем посещаемости ЦА	★★★★ (4.0 из 5.0)	Общая привлекательность ★★★★ 4.0
Простота использования	★★★★ (4.0 из 5.0)
Репутация	★★★★★ (5.0 из 5.0)

Русскоязычный портал с отечественной аудиторией, ориентированный на поиск недвижимости в рамках нашего государства. Комиссии не выставляются, но при использовании платных размещений можно продвинуться в топ выдачи главной страницы, что значительно повысит приток ЦА по объявлению автора.

Среди альтернативных проектов, стоящих внимания владельцев квартир выделим Яндекс. Недвижимость, Domofond.ru, Sutochno.ru и Irr.ru. Каждый из проектов зарекомендовал себя в нише с положительной стороны, потому боятся банального развода здесь явно не стоит.

Особенности бизнеса на посуточной аренде квартир:

4) Финансовые показатели проекта

Расходная часть присуща как при сдаче в аренду собственного жилья, так и при работе по субаренде. Особо ощутимо, когда человек берет квартиру в ипотеку. Получаемая прибыль с аренды едва ли сможет перекрыть 60% ежемесячных платежей, и это без учета сопутствующих периодических статей расхода.

За что придется платить ежемесячно собственнику:

• коммунальные услуги;
• реклама;
• клининговая компания, если человек не желает убираться после выезда жильца самолично;
• налоговые ставки ФЗ или ИП.

Ежемесячно также стоит откладывать 3%-5% заработка на перекрытие форс-мажорных обстоятельств. Риск их возникновения мал, но исключать его полностью на 100% нельзя. Теперь давайте просчитаем расходы субаренды квартиры.

Статья расходов при субаренде	Размер (рубли)
Арендная ежемесячная плата	20 000
Коммуналка	4 000
Закупка минимального набора мебели	20 000
Расходники (мыло, шампуни и так далее)	3 000
Итого:	47 000

Расчеты представлены для среднестатистической однокомнатной квартиры в центральной части Москвы. За сутки проживания в таком жилье можно получить от 1 800 до 3000 рублей. Пусть среднее значение будет 2 400 рублей.

Расчетная часть:

2 400*20 = 48 000 — рублей — человек получит за 20 суток аренды в месяц;

6% от 48 000 = 48 000*0.06 = 2 880 рублей – налоговый вычет ИП;

2 000 рублей – расходы по мелочам;

3 000 рублей – отлаживаем на форс-мажор;

27 000 рублей – периодические траты каждый месяц на аренду, коммуналку и расходники;

48 000 – 2 880 – 2 000 – 3 000 – 27 000 = 13 120 – чистый заработок с одной квартиры в месяц.

40 120*12 = 157 440 рублей – заработок с одной квартиры в год.

Стартовые инвестиции первого месяца и траты на мебель окупятся уже на второй месяц. Даже с учетом капитального ремонта в 100 000 рублей («Супер-Евро»), мы получим окупаемость бизнес-идей в рамках 12 месяцев. При обработке 5 квартир, пропорционально увеличивается и доходная часть бизнеса.

Какие риски сопровождают предпринимателя:

• порча имущества;
• проблемы с коммуникациями инженерного типа;
• невыплаты по арендной плате или задержки;
• просрочка по налогам;
• сложности отношений с соседями;
• мошенники;
• кражи;
• долгий простой квартир.

Предотвратить 90% рисков можно за счет внимательного составления договоров аренды и прочей сопутствующей документации. По мере развития бизнеса, появятся навыки решения проблем с соседями, а кражи и мошенники станут видны как на ладони. Если вы до сих пор не знали, как заработать на пустой квартире, то после изучения данного материала ситуация изменится в корне. Удачи в бизнесе и не болеть!

Источник: biznesprost.com