Ипотека с завышением: плюсы и минусы, возможные риски

Выясним, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, надо ли его делать, и если да – то в каких случаях. Детально остановимся также на рисках для продавца и покупателя, внимательно рассмотрим плюсы и минусы данного процесса, какие шаги для этого стоит предпринять и какие документы вам понадобятся. Для начала разберемся, каким образом оценивается недвижимость для ипотеки, зачем нужен первый взнос и что же такое завышение.

Как происходит ипотечный процесс?

Итак, рассмотрим сам процесс взятия недвижимости в ипотеку. Прежде всего стоит понимать, что сумма кредита формируется банком исходя из цены покупаемого жилья. Как известно, стоимость бывает нескольких видов – это кадастровая, ликвидационная, потребительская, инвентаризационная и др. Но банк всегда имеет в виду именно рыночную цену – ведь именно она дает банку гарантию рентабельности вложения денег в случае, если покупатель не сможет платить кредит.

Поэтому некоторые покупатели находят выход в искусственном повышении рыночной цены недвижимости. Так их условия кредитования получаются более выгодными, а также обходится требование по первоначальному взносу. Каким образом это работает?

Обязательное условие большинства банков для того, чтобы была одобрена ипотека – начальный взнос. Он нужен для того, чтобы:

• Минимизировать риск для банка в случае, если придется продавать квартиру за неуплату. Сумма взноса призвана покрыть разницу между ценой продажи и рыночной ценой квартиры.
• Подтвердить надежность покупателя и его способность платить ипотеку. Ведь, как правило, если человек смог обеспечить сумму первого взноса, он и дальше будет платить регулярно.
• Обеспечить банку выгоду, т.к. при низком первоначальном взносе или вообще без него банк будет вынужден откладывать больше денег в резерв.

Теперь, когда нам ясно, каким образом оценивается недвижимость и для чего требуется первый взнос, перейдем к основному вопросу. Рассмотрим сначала, какой пакет документов требует банк для оценки стоимости жилья.

Оценочный альбом – что это и каким образом он формируется

Чтобы предоставить банку полную информацию о том, сколько стоит жилье на рынке недвижимости, требуется сформировать оценочный альбом. Этим, как правило, занимаются профессиональные оценщики или оценочные компании из числа аккредитованных выбранным вами банком. Что входит в такой альбом?

• информация о квартире и фотоотчет;
• информация о состоянии самого дома;
• описываются условия района, в котором находится недвижимость;
• сравниваются и анализируются похожие предложения;
• предоставляются данные о продаже подобных квартир и их ценах;
• формируется собственно цена недвижимости.

На основании этой и иной информации аналитический отдел банка делает вывод, выгодно или нет выдавать кредит на приобретение этой квартиры заемщику.

Как правило, подготовка к оценке и расходы на оценочный альбом – это забота покупателя. Но в некоторых случаях по соглашению сторон возможно возложить эти расходы на продавца. Так делают, например, если в квартире произведена незаконная перепланировка или если продавцу выгодно, чтобы цена покупки не соответствовала реальной. Конечно, занижение стоимости выгодно и продавцу, ведь он заплатит меньший налог. Однако стоит помнить, что это чревато неприятностями с налоговой службой и проблемами с банком.

По такой же схеме возможна и ипотека с завышением цены недвижимости. Если у вас не хватает денег на начальный взнос или сумма недостаточна, такой прием позволит обойти требование банка. Каким именно образом это можно сделать?

Как правильно оформить завышение рыночной цены и когда этого не стоит делать

Завышение ипотеки возможно при договоренности с продавцом и оформляется как расписка или соглашение на аванс. Сработает это только в том случае, если завышенная стоимость квартиры будет не только в договоре, но и в оценочном альбоме. Каким же образом это происходит?

Вы – покупатель и хотите приобрести жилье с завышением. Если продавец согласен на это пойти, вам потребуется составить авансовое соглашение, в котором фигурирует та сумма, на которую и происходит завышение. То есть вы якобы вносите авансовую сумму как компенсацию в случае расторжения договора по вашей вине как покупателя, и в этом случае аванс остается у продавца. Это самый распространенный способ покупки жилья в ипотеку с завышением. Как правило, в отличие от настоящих авансов, сумма выходит достаточно большой, а само соглашение оформляется в трех экземплярах – для продавца, покупателя и банка.

Так как способ является не совсем законным, существуют риски, которые вы должны понимать. Рассмотрим их более детально:

1. Если вы собираетесь производить такую сделку, необходимо быть полностью уверенным в своих доходах. Если возникнут проблемы с выплатами, можно остаться не только без жилья, но и попасть под следствие.
2. Если продавец не внушает вам доверия, вы сильно рискуете, поэтому в такой ситуации необходимо еще раз всё тщательно взвесить.
3. Если жилье не имеет много конкурентных сравнений по цене – например, слишком дорогое – вряд ли оценочная компания пойдет на сделку с повышением стоимости.
4. Если ваша схема будет раскрыта банком, вам не выдадут кредит и более того, могут возникнуть проблемы с законом, поскольку данное деяние рассматривается как мошенничество.

Продавец также рискует при оформлении такой схемы, поскольку формально он взял у покупателя деньги авансом. Кроме того, есть риск уплаты тринадцатипроцентного налога не с реальной стоимости жилья, а с завышенной.

Поэтому стоит тщательно и хорошо взвесить все аспекты такой сделки перед тем, как на неё решиться.

Плюсы и минусы ипотеки с завышением

+	возможность сэкономить на первоначальном взносе
+	более выгодные условия ипотеки
+	возможность вложить часть кредита для ремонта квартиры или выплаты взноса
–	большие риски и не вполне законная процедура

Таким образом становится возможна ипотека с завышением без первоначального взноса или возможностью вложить часть средств в недвижимость – сделать ремонт или купить необходимую мебель. Если рассматривать сам процесс пошагово, то он выглядит таким образом:

• скажем, квартира стоит 1 000 000 р. Начальный взнос составит 20%, то есть 200 000 р.
• Вы договариваетесь с продавцом о завышении, составляете авансовое соглашение о том, что он якобы уже получил от вас задаток.
• Оно передается в банк как доказательство вашей платежеспособности.
• Банк, в свою очередь, выдает кредит, покрывающий сумму, которой фактически не было.

Как видим, схема простая. Однако перед тем, как решиться на это, тщательно обдумайте все риски, указанные нами в этой статье.

Важно! Авансовое соглашение между продавцом и покупателем должно быть оформлено юридически грамотно и с учетом всех тонкостей. Иначе вы рискуете не получить кредит и оказаться под следствием как возможный мошенник. Кроме того, если одна из договаривающихся сторон окажется нечестной, ситуация чревата потерей денег и судебными разбирательствами.