Все что нужно знать о первоначальном взносе по ипотечному кредиту
В отличие от потребительских кредитов, целевые займы (автокредит, ипотека) требуют внесения первого взноса. Что такое первоначальный платёж, зачем он нужен банку и клиенту?
Первоначальный взнос по ипотеке — это доля стоимости недвижимости, которую оплачивает покупатель из личных, а не кредитных средств.
Почему банки настаивают на оплате из кармана клиента части суммы за квартиру или дом? Обязателен ли первый взнос и какова эта сумма на практике?
Зачем нужен первоначальный взнос кредитору и заёмщику
Как показал недавний кризис: наличие первого взноса важно для обеих сторон. После 2008 года заёмщики по большей части перестали платить по кредитам, принадлежавшим к сегменту без первого взноса. Банки сделали выводы: подобные программы на несколько лет исчезли из продуктовых линеек по ипотеке.
Банкиры объясняют это тем, что первый взнос и его размер — это гарантия, что бо́льшая часть кредитов в портфеле будет благополучно погашена либо потери банков компенсированы.
3 главные гарантии банка обеспечивающие возвратность займа
Из этого следует, что первоначальный взнос из собственных средств заёмщика:
Для банка
- Гарантирует серьезность намерений (ликвидирует сомнения в платежеспособности, организованности, умении планировать бюджет на долгий срок, в достоверности заявленного уровня доходов).
- Минимизирует потери банка при плохом сценарии (банк рассчитывает, как вернуть заём при банкротстве клиента: чем больше первый взнос, тем меньше потери банка при реализации объекта с дисконтом при срочной продаже).
Для клиента
- Снижает процент по кредиту
| Размер взноса | Годовая ставка, % |
|---|---|
| 30% от стоимости жилья | 11.9 |
| 15% от стоимости жилья | 12.5 |
| 10% от стоимости жилья | 13 |
- Снижает переплату, ежемесячный платёж или срок (так как размер заёмных средств меньше).
- Снижает расходы на страхование (величина страхового взноса прямо пропорциональна размеру долга).
- Позволяет получить одобрение при других негативных факторах (плохая кредитная история, неофициальный доход).
Читайте также: Как взять ипотеку, если плохая кредитная история? Ответы юриста
Так что выгоды есть для обеих сторон кредитной сделки. Второй вопрос, размер первоначального платежа России и как на него накопить.
Как определиться с размером первого взноса
На разные продукты банки предлагают различные минимальные лимиты начального взноса.
В последние 1-2 года кредиторы не избалованы потоком жалеющих получить ипотеку, из-за прекращения программы гос. поддержки, снижения уровня жизни и стабильно высоких цен на жильё.
Это заставляет их пересматривать жёсткие рамки посткризисных условий кредитования. В конце 2015 года Сбербанк объявил о том, что снижает минимальный порог с 20 до 15 процентов.
Сейчас ипотечный кредит с подобным взносом предлагают в:
- Райффайзенбанке;
- ВТБ24;
- Россельхозбанке;
- Нордеа Банке;
- Банке «Дельтакредит».
Если собственных средств хватает на большее, можно и нужно вносить их в качестве первоначального взноса.
Как это отразится на переплате по кредиту и сумме месячного платежа, смотрите в таблице:
Условия: стоимость квартиры 3 млн. руб., кредит на 10 лет, Дельтакредитбанк
| Размер первого взноса, % | «Тело» кредита, руб. | Годовая ставка,% | Месячный взнос, руб. | Итоговая переплата, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 50 | 1500000 | 11.5 | 21089 | 1030717.99 |
| 30 | 2100000 | 11.75 | 29826.18 | 1479142.37 |
| 15 | 2550000 | 12 | 36585.09 | 1840211.02 |
Цифры переплат говорят сами за себя. В банке «Дельтакредит» нет программы без первого платежа, но для полноты картины рассчитаем ежемесячный взнос и переплату при тех же исходных условиях, но под 14% годовых (минимальная годовая ставка для тех, кто приходит за ипотекой без собственных накоплений).
Такому заёмщику придётся выкладывать каждый месяц по 46 579.93, что выльется через 10 лет в переплату в размере: 2 589 591.66 рублей, то есть при размере кредита 3 млн. рублей, клиент заплатит банку без малого 5,6 млн. рублей!
На кого рассчитаны программы без первоначального взноса, и где дают такой кредит?
Можно ли взять жилищный кредит без собственных накоплений
Ипотека без первоначального взноса возможна при обращении в СМП-Банк, Промсвязьбанк, Банк «Санкт-Петербург», Банк «Возрождение», РостФинанс.
О том, что такие условия выглядят не самыми привлекательными для клиента, мы уже сказали.
Почему банки не боятся заёмщиков, которые не смогли накопить своих средств, но готовы «вписаться» в кредит с повышенными платежами?
Потому что за маркетинговым слоганом «ипотека без первого взноса» скрывается чёткий математический расчёт.
Рекомендуем к просмотру:
О жилищном кредитовании мы писали в этой статье.
Вариантов может быть несколько:
- Речь идёт о внесении первого взноса материнским капиталом (в этом случае размер кредита будет ограничен минимальной суммой).
- Банк тщательно отбирает заёмщиков, обратившихся за ипотекой без первого платежа: его интересует наличие дорогостоящего имущества, положительная история погашения ипотеки от полумиллиона рублей у заёмщика в прошлом, созаёмщики, поручители, обладающие недвижимостью, авто, ценными бумагами. Получить кредит удаётся едва ли каждому третьему из обратившихся.
- За отсутствием первого взноса скрывается договорённость банка и застройщика, в рамках которой последний компенсирует эту сумму кредитору вместо заёмщика. Так удаётся привлечь клиента, продать квадратные метры, не афишируя снижение цен на застоявшиеся квартиры. Естественно, в этом случае соискатель ограничен в выборе: предложение действует на отдельные квартиры в строящихся жилых комплексах.
- Заёмщика вынуждают подписать трёхстороннее соглашение, согласно которому он обязан вернуть квартиру застройщику, если перестанет гасить ипотеку.
Если клиент не готов платить повышенные проценты или не желает ограничивать себя в выборе объекта, остаётся проанализировать, как накопить установленную банком сумму.
Как найти источник средств на первый взнос
Существует несколько источников. По факту некоторым заёмщикам удаётся совместить два-три из них, тогда процесс накопления проходит быстрее:
| Способ накопления | Описание |
|---|---|
| 1. Депозит | Откладывать на депозит фиксированную сумму из дохода регулярно в течение нескольких лет (самый надёжный способ, если делать это в банке, входящем в систему страхования вкладов). |
| 2. Получить ссуду у работодателя | Для получения ссуды, необходимо написать заявление на имя руководителя. Написать причину, а также указать: какая сумма необходима и как будете погашать займ (такой вариант доступен не всем, но счастливчикам удаётся обойтись без уплаты процентов) . |
| 3. Кредит | Воспользоваться кредитом (у ряда банков есть специальные займы «Кредит под первоначальный ипотечный взнос», либо можно обойтись обычным потреб. кредитом. Факт второго кредита справедливо могут расценить как понижение платежеспособности клиента и не согласовать саму ипотеку). |
| 4.Получение субсидии | Внести материнским капиталом, военным сертификатом, другими субсидиями, федеральными или муниципальными. С такими программами работают не все банки, но у крупных кредиторов такая опция есть. Нужно заранее изучить алгоритм самого процесса, так как наличные деньги участнику программы не выдаются. Так при использовании материнского капитала процесс оформления занимает больше полугода (с момента извещения Пенсионного фонда, распоряжающегося средствами сертификата, о желании взять ипотеку). Более того на первый взнос нужно потратить всю сумму, а не её часть, и у семьи не должно быть иной недвижимости в собственности. |
Когда сумма накоплена, встаёт резонный вопрос, каков механизм внесения денег продавцу, если в сделке участвуют кредитные средства.
Как вносить первоначальный платёж по ипотеке
Если платить сумму первоначального взноса напрямую продавцу на «вторичке», то банку нужно предоставить подтверждение транша — расписку от продавца о получении.
На «первичке» средства, адресованные застройщику, проходят через банк, выдающий кредит.
Происходит это одним из двух способов:
- Средства закладываются в банковскую ячейку при наличии представителей обеих сторон, документируются условия доступа и получения денег из неё. Минус один: ячейки не защищены от грабителей.
- Средства кладутся на специальный счёт (аккредитив) и даётся поручение банку списать их на счёт продавца (застройщика, посредника) при условии, что сделка будет благополучно зарегистрирована.
И тот, и другой способ не бесплатен. Нужно выбирать более экономичный и удобный обеим сторонам.
Выводы
Кризис научил банки лояльности в отношении размера первого платежа: появились ипотечные продукты с первоначальным взносом в пределах 10-15% и даже без такового.
Но забота о собственной финансовой устойчивости заставляет кредитные организации тщательно подходить к отбору претендующих на эти условия заёмщиков, и устанавливать повышенные процентные ставки. Это приводит к значительным переплатам по кредиту.
Читайте также: Процентные ставки по ипотечным кредитам в разных банках России
Для среднестатистического заёмщика самым разумным и стратегически выгодным остаётся путь накопления максимально возможного первоначального взноса на ипотеку.