Эксперты объяснили, почему откладывается ввод льготной ипотеки на вторичное жилье
«Такое решение может быть принято, если замедлятся продажи новостроек»
На днях вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин заявил о возможном введении льготной ипотеки на вторичное жилье. Дескать, рынок новостроек стоит, а сниженными кредитами на «старые» квартиры мы его подстегнем. Логика, казалось бы, проста: продав жилье во вторичном фонде, люди вложат вырученные деньги в более качественную квартиру в новостройке.
Эксперты рассказали «МК», смогут ли россияне решить жилищный вопрос благодаря предполагаемым мерам или же нововведение направлено лишь на поддержку застройщиков.
Фото: Наталья Мущинкина
— Правительство мало интересует улучшение жизни людей, — говорит независимый эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Константин Барсуков. — Вдобавок Центробанк свято уверен, что ключевая ставка зависит от инфляции. Но о том, что высокая ключевая ставка не позволяет развиваться производству (а ведь мы должны активно заниматься импортозамещением), власти забывают. У меня складывается ощущение, что на фоне высокой ключевой ставки субсидирование различного рода показывает бизнесу, где власти хотят видеть точки роста.
К примеру, ввели льготную ипотеку для айтишников — очевидно, что государству очень нужны профессионалы в области информационных технологий. При этом кредитование для айтишников регламентировано еще и зарплатой.
Если обычно государство поддерживает малоимущих, предоставляя дотации в случае доходов ниже определенного уровня, то в случае с IT-специалистами — наоборот: правительство дает льготную ипотеку тем, кто получает зарплату не меньше 100 тысяч рублей во всех российских городах с населением до миллиона человек, а в «миллионниках» — не меньше 150 тысяч рублей. Это и сигнал для работодателей: учитывая кадровый дефицит, они не должны экономить на зарплатах таких специалистов.
— При высокой ключевой ставке, а 9% — это очень много, — нужно вводить субсидирование для областей, которые нужно развивать, на это нужны деньги, — подчеркивает специалист. — А если нужны деньги для развития экономики, вряд ли кто обратит внимание на социальную сферу, то есть субсидирование вторичного рынка жилья. Поэтому я буду очень сильно удивлен в случае введения льготной ипотеки на «вторичку».
Размер льготной ипотеки для вторичного рынка жилья должен быть максимум 8 %, рассуждает Барсуков. Иначе россияне не начнут брать кредиты. Опять же — как только власти введут льготную ипотеку на «вторичку», продавцы на радостях начнут поднимать цены. Но вала покупателей не будет даже при нынешней стоимости жилья, не говоря уже о повышенной.
— По моим ощущениям, покупатели хотят снижения цены по сделкам хотя бы на 10% от рыночных, — продолжает независимый эксперт. — Я вижу, что в объявлениях продавцы начали переписывать ценники, но на маленькие суммы — на 0,5-0,6%. Такой уровень скидок не подстегнет спрос.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева говорит, что снижение ставки по льготной ипотеке уже спровоцировало пусть небольшое, но увеличение спроса на недвижимость. Цены «поползли» вверх — притом не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость. Однако отсутствие дешевых кредитов на вторичном рынке поставило в тупик как продавцов, так и покупателей.
— На мой взгляд, введение льготной ипотеки для вторичного жилья возможно, — комментирует Катерина Соболева. — Ранее власти сообщали, что такое решение будет принято, если замедлятся продажи новостроек. Расширение программы приведет к увеличению спроса на вторичное жилье, а следом и на первичное, ведь собственники смогут обменять старое жилье на новое.
Сейчас в России можно купить готовое жилье с использованием сельской, семейной, дальневосточной ипотеки. Однако эти программы не рассчитаны на массового покупателя. Чтобы ставки по ипотеке на вторичном рынке опустились до 7%, необходимо, чтобы ключевая ставка упала почти вдвое, утверждают специалисты.
Президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков подчеркивает, что целью льготной ипотеки, введенной в 2020 году, была поддержка и стимулирование строительной отрасли. Расчет властей оправдался.
— Льготная ипотека на вторичное жилье может простимулировать массовый спрос в этом сегменте, но будет иметь социальный, а не прямой экономический эффект,- говорит Кулаков. — Рационально было бы введение льготной ипотеки на вторичном рынке в небольших городах, где нет нового строительства. А еще бы я предложил поддержать врачей и учителей.
— На одну продаваемую новостройку приходится примерно одна квартира из вторичного фонда, — приводит статистику маркетолог компании «Бэсткон» Сергей Ковалев. «Средства от продажи «вторички» решают вопрос первоначального взноса, позволяют сделать ипотечный кредит более доступным. Думаю, что введение льготной ипотеки на вторичное жилье произойдет в ближайшем будущем», — говорит он.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова не исключает появление льготной ипотеки на вторичное жилье в ближайшие нескольких месяцев. Однако, как считает эксперт, условия кредитования все равно будут отличаться от первичного рынка, поскольку в продажах на первичном рынке заинтересованы не только девелоперы, но и банки, которые финансируют строительство.
— Возможно, девелоперы совместно с банками предложат дополнительные условия для покупателей, которые хотят купить квартиру именно в их новостройке, но не могут продать имеющееся жилье, — говорит Яна Глазунова. — То есть это будет некая целевая ипотека на вторичном рынке.
Введение льготной ипотеки на вторичном рынке было актуально в марте-апреле 2022 года на фоне рекордно высоких ставок по ипотеке, когда кредитование на первичном рынке было субсидировано, а вторичный рынок «выживал» самостоятельно, полагает эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. «Если льготную ипотеку не распространили для готового жилья даже в самый непростой для рынка период, то сейчас подобные преференции еще более маловероятны».
Понятно, что льготная ипотека именно на первичном рынке обеспечивает не только большую доступность жилья покупателям, но и загрузку строительной отрасли. Если льготное кредитование станет доступным и на «вторичке», многие клиенты уйдут с первичного рынка. К тому же ремонт жилья существенно подорожал, что тоже говорит в пользу вторичного жилья, где большая часть квартир продается уже с ремонтом.
Попросту говоря, вводя льготы для готовых квартир, лоббисты строительной отрасли выстрелят себе в ногу. «Распространение субсидирования на сегмент вторичного жилья снизит эффект от программы для новостроек. Поэтому вряд ли стоит рассчитывать на льготную ипотеку на «вторичке»,- делает вывод аналитик Циан.