Ипотека в иностранной валюте

Подавляющее большинство жилищных кредитов предоставляется в рублях. Однако существует так называемая валютная ипотека. После обвала рубля в 2014 – 2015 годах у граждан сложилось предвзятое отношение к способу кредитования. Считается, что оформление валютной ипотеки связано с повышенными рисками. Однако правило актуально не всегда.

Внимание

Для ряда лиц валютная ипотека может стать способом сэкономить. Главное грамотно подойти к выбору услуги и изучить её особенности.

Сущность валютной ипотеки и ее особенности

Валютная ипотека – это целевой займ, выдаваемый на покупку жилья. Однако сумма предоставляется не в государственной, а в иностранной денежной единице. Это могут быть:

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.

доллары;

евро;

фунты стерлинга;

франки;

иная валюта.

В России популярностью пользуются кредиты, предоставляемые в первых двух денежных единицах из вышеуказанного списка. Найти другие предложения проблематично. Разница в денежных единицах – единственное отличие между валютной и классической ипотекой. Фактически предложение является стандартным способом кредитования. Получать дополнительные справки, разрешения или документы не придётся. Сотрудничество при оформлении валютной ипотеки осуществляется на стандартных условиях.

К сведению

Люди предпочитают получать валютную ипотеку в связи с экономией. Из-за того, что способ жилищного кредитования связан с повышенными рисками, ставка по предложению ниже. Показатель составляет 8 — 11% годовых. Дополнительно заемщиков привлекает более выгодный срок кредитования. В среднем период возврата денег по валютной ипотеке составляет 25 лет.

Основные преимущества и недостатки валютной ипотеки

До валютного кризиса люди охотно использовали предложение. Популярность услуги была связана с преимуществами, которые влекли за собой получение ипотечного кредита в иностранной денежной единице. Плюсы использования предложения сохранились до сих пор. Получая валютную ипотеку, Вы столкнетесь со следующими преимуществами:

процентная ставка по предложению ниже, чем по классическим рублевым кредитам;

если рубль начнёт расти, ежемесячный платёж снизится, а клиент сможет сэкономить денежные средства;

кредит выдают на большой срок, что позволяет рассчитывать ежемесячный платёж;

оборот и хранение валюты в РФ не контролируется, и гражданин может свободно производить операции с денежными средствами;

стартовый платеж по предложению на 4 — 5% ниже.

Внимание

Существует ряд серьезных недостатков валютной ипотеки. Кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты в иностранной валюте, выдвигают серьезные требования к заемщикам. Договор может предусматривать возможность изменения условий сотрудничества и ежемесячных платежей без одобрения клиента. Присутствует риск банкротства. В результате человек потеряет жильё и денежные средства.

Какие виды рисков сопровождают заемщиков валютной ипотеки?

Главный риск валютной ипотеки – падение рубля. В результате размер ежемесячного платежа существенно повысится. С этой ситуацией столкнулись валютные заемщики в 2014-2015 годах.

Ещё один риск ипотеки – возможность потери жилья. Недостаток присущ как классическому, так и валютному предложению. Если возникнет большая задолженность, финансовая организация имеет право обратиться в суд с требованием о направлении взыскания на залоговое имущество. Суд удовлетворит требования кредиторов и выставит жилье на торги.

Топ банков, предлагающих валютную ипотеку

Из-за ситуации, произошедшей в 2014-2015 годах, популярность предложения существенно упала. Дополнительно ЦБ РФ повысил коэффициент риска до 300%. В результате большинство банков отказалось от валютной ипотеки. Однако найти компанию, готовую средства на покупку жилья в иностранных денежных единицах, всё же можно. Предложение присутствует в:

1. Международном финансовом клубе. Организация выдает кредиты в рублях, долларах США и евро. Размер переплаты составляет 2 – 30% годовых. Минимальная сумма ипотеки – 2 млн руб60000 долларов США 45000 евро. Средства выдаются на срок до пяти лет.
2. Энерготрансбанк. Организация выдает кредиты в рублях, долларах и евро. Процентная ставка по предложению составляет 8,5%. Первоначальный взнос отсутствует.
3. Москоммерцбанк. Организация готова выдать ипотеку в рублях или долларах. Минимальная процентная ставка составляет 10%. Сумма кредита доходит до 600000 долларов. Ипотека предоставляется на 5 – 25 лет.

Внимание! Условия действительны на момент написания статьи, для ознакомления с точной актуальной информацией рекомендуем обратиться к консультанту.

Основные типовые условия валютной ипотеки

Если клиент хочет получить ипотеку в иностранной валюте, потребуется согласиться на условия, выдвигаемые финансовыми организациями. В первую очередь недвижимость, приобретенная на средства компании, попадёт в залог. Имущество будет находиться в обременении до полного погашения обязательств.

Дополнительно недвижимость необходимо застраховать. Полис должен защищать от потери или повреждения собственности. Банк примет только ту страховку, возмещение по которой покрывает полную стоимость имущества или выдаваемого кредита.

Размер первоначального взноса.

Чтобы банк выдал валютную ипотеку, необходимо предоставить первоначальный взнос. Сумма нужна для демонстрации платежеспособности заемщика. Первоначальный взнос представляет собой процент от стоимости помещения. Для банков это дополнительная гарантия выполнения обязательств клиентом. Поэтому банк стремится побудить заемщиков предоставлять стартовый платеж в большем размере. От размера суммы зависит лояльность финансовой организации. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. В среднем показатель составляет 15% от стоимости недвижимости. Однако Энерготрансбанк готов выдать деньги в долг без стартового платежа.

Минимальная и максимальная сумма кредита.

Размер кредитного лимита зависит от стоимости квартиры. Обычно банки готовы выдать до 85% от стоимости жилья. Однако минимальная сумма может быть ограничена. Она начинается от 2 млн руб, 60000 долларов или 45000 евро. Максимальная величина кредита доходит до 30 млн руб в валютном эквиваленте. Некоторые компании более лояльны. Так, Москоммерцбанк может выдать до 600000 долларов.

Обязательные условия.

Чтобы получить деньги в долг, заемщик обязан застраховать недвижимость и передать помещение в обременение. Имущество будет находиться в залоге до полного закрытия обязательств. Некоторые банки просят заёмщика застраховать жизнь, здоровье и защитить себя от потери работы. Компания не имеет права навязывать услуги, однако от неё зависит вероятность одобрения заявки. Если вы согласитесь на предложение компании, шансы на получение валютной ипотеки будут выше.

Сроки кредита и процентные ставки.

Ипотека связана с получением большого количества денежных средств. Рассчитаться по кредиту быстро не получится. Поэтому банки предлагают лояльные сроки возврата. Минимальный период составляет 5 лет. В течение этого срока просит произвести расчёт Международный Финансовый Клуб. Москоммерцбанк более лояльно подходит к клиентам. Он предоставляет для погашения до 25 лет.

Существенно различаются и процентные ставки по валютной ипотеке. От величины переплаты зависит общая оценка кредита. Минимальная стоимость услуги составляет 2% годовых, а максимальная – 30%. Показатель устанавливается с учетом предоставляемой суммы, кредитной истории, надежности потенциального заемщика.

Пример расчета ставки по валютной ипотеке, зависящей от ставки рефинансирования ЦБ

Ставка рефинансирования – показатель, который применяется банком при совершении операций с коммерческими финансовыми организациями. Дополнительно она применяется для расчета пеней штрафов, а также в целях налогообложения. Периодически происходит пересмотр показателя. Сведения об изменении ключевой ставки публикуются в информационном сообщении ЦБ РФ.

Применение показателя выполняется в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ. Здесь говорится, что в случае неправомерного удержания средств или уклонения от их возврата на сумму долга начисляются проценты. Аналогичное правило действует при валютной ипотеке. При этом размер переплаты определяется в соответствии со ставкой ЦБ РФ. В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24 марта 2016 года говорится, что если иной размер процентов не установлен договором или законом, величина переплаты рассчитывается на основании ставки рефинансирования. Однако в случае, когда в соглашении установлена величина переплаты, начисляться будут именно договорные проценты.

Определение ключевой ставки зависит от периода просрочки. Для расчета процентов применяется следующая формула:

Сумма взыскиваемых процентов = Сумма долга х Ключевая ставка Банка России, действующая в период просрочки / Количество дней в году (365 или 366) х Количество дней просрочки

Проще всего разобраться на примере. Допустим, гражданин взял валютную ипотеку в размере 300000 долларов и допустил просрочку в период с 1 ноября  по 1 декабря 2019 года. Срок неуплаты составил 30 дней. В этом случае схема расчёта будет иметь следующий вид:

300.000 х 6,5% : 365 х 30 = 1603 доллара

ВАЖНО

Вышеуказанная схема актуальна, если платежи по ипотеке ещё не были произведены. Когда часть основной задолженности погашена, размер обязательств уменьшается.

Допустим, к моменту возникновения просрочки лицо закрыло половину ипотеки. Тогда расчёт будет осуществляться по следующей схеме:

300000 : 2 х 6,5% : 365 х 30 = 801 доллар.

Если произошло снижение ключевой ставки, стоимость валютной ипотеки также снизится. Однако показатель обычно не влияет на ранее заключенные договора. Если вы хотите пересмотреть установленный размер переплаты, необходимо выполнить рефинансирование задолженности.

Требования к заемщикам по валютной ипотеке

Банки стремятся сотрудничать только с клиентами, которые смогут произвести расчёт по ипотеке. Поэтому к потенциальным клиентам предъявляют ряд требований. Получить валютную ипотеку могут только лица, достигшие 23 лет на момент прощения финансовой организации. Предельный возраст устанавливается на момент закрытия ипотеки. Женщины не могут быть старше 60 лет, а мужчины – 65 лет.

Сотрудничество ведется только с гражданами РФ. Необходимо наличие официального трудоустройства. Причём общий трудовой стаж составляет от 2 лет. На последнем месте работы необходимо выполнять деятельность не менее полугода.

Учитывается место регистрации гражданина. Необходимо иметь прописку в регионе обращения в банк.

Требования к недвижимости

Внимание

Покупка жилья с помощью валютной ипотеки допустима на первичном или вторичном рынке. Однако недвижимость должна соответствовать определенным требованиям. Компания предоставляет деньги в долг только на покупку жилья, которое в последующем можно без проблем реализовать. Если заемщик хочет квартиру в аварийном или ветхом здании, ему откажут в выдаче кредита. Дополнительно в помещении должны присутствовать все коммуникации. Комната в коммунальной квартире не может рассматриваться в качестве залога по ипотеке.

Пошаговая инструкция оформления валютной ипотеки

Если вы хотите взять валютную ипотеку, необходимо действовать по следующей схеме:

1. Выберите финансовую организацию, предоставляющую деньги в долг. Внимательно ознакомьтесь с условиями кредитования, оценив процентную ставку, срок возврата, стартовый платеж и доступную сумму. Информация обычно размещена на официальных сайтах финансовых организаций.
2. Подайте заявку на ипотеку в иностранной валюте. Финансовая организация оценит потенциального заемщика и вынесет решение. Если вердикт положительный, гражданину сообщат сумму, на которую он сможет рассчитывать.
3. Выберите подходящую недвижимость с учётом суммы, одобренной банком. Учитывайте, что помещение должно соответствовать установленным требованиям – находиться в регионе присутствия финансовой организации, быть оборудовано всеми коммуникациями и иметь высокую ликвидность.
4. Переговорите с владельцем недвижимости и предложите ему заключить сделку. Если лицо согласно на продажу имущества в ипотеку, проведите оценку помещения. Учитывайте, что потребность в оплате процедуры ложится на плечи заемщика.
5. Передайте документы на помещение в банк, заплатите первоначальный взнос и заключите ипотечный договор.
6. Дождитесь, пока бумаги будут проверены. Если неточности не выявлены, происходит заключение договора купли-продажи.
7. Зарегистрируйте договор в росреестре. Дополнительно происходит оформление закладной на имущество.
8. Дождитесь, пока компания перечислит денежные средства продавцу. Сумма наличными не выдается.

Сложности, возникшие у валютных заемщиков при резком увеличении курса

2014-2015 года стали переломными для получателей ипотеки в иностранных денежных единицах. Изменение валютного курса и падение рубля привело к тому, что заемщики валютной ипотеки не смогли выполнять взятые на себя обязательства. Размер платежей, которые они обязаны были производить в пользу финансовой организации, нередко превышал весь объем их дохода. В результате граждане физически не могли выполнить взятые на себя обязательства. Начали возникать существенные просрочки. Банки активно начисляли штрафы и пени, что ещё сильнее увеличивало задолженность по валютной ипотеке.

Решения правительства по валютной ипотеке, обеспечивающие защиту валютных заемщиков

Правительство попыталось защитить граждан, которые взяли валютную ипотеку. Была создана антикризисная комиссия, которую возглавил Игорь Шувалов, первый вице-премьер. Комиссия занималась обсуждением проблем, вызванных валютной ипотекой. По итогам процедуры коммерческим организациям были даны рекомендации о введении системы ежемесячной отчётности о состоянии данных портфелей.

Дополнительно было предложено два решения проблемы – разрешить заемщикам выплачивать основной долг по фиксированному курсу доллара, который составляет от 35 до 40 руб. Однако подобная мера не устраивала банки. В этом случае компании должны были понести огромные убытки и лишиться возможности выплатить неустойку по депозитам. Затем было вынесено предложение об оказании материальной помощи заемщикам за счет госбюджета. Вариант оказался менее затратным и стал окончательным.

К сведению

20 апреля 2015 года в силу вступило постановление №373 о реструктуризации ипотеки. Контроль за реализацией положения нормативно-правового акта был возложен на агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В августе 2017 года в свет вышло постановление Правительства №961. Оно регламентировало новые условия участия в программе помощи заемщикам.

Банки также осознали всю остроту возникшей проблемы. В первую очередь клиентам предоставили возможность выплачивать только проценты по валютной ипотеке. Дополнительно было выдвинуто предложение о реструктуризации задолженности. Некоторые компании согласились отменить или снизить размер штрафа, повысить срок кредитования или предоставлять выплаты по фиксированному курсу.

Рефинансирование валютной ипотеки

В некоторых банках были введены программы рефинансирования валютной ипотеки, позволяющие перевести задолженность в рубли. Этой услугой воспользовались многие клиенты. Для пересчета каждая финансовая организация применяла свой курс. Так, в ВТБ использовались актуальные на момент заключения сделки показатели, но применялись пониженные ставки. Газпромбанк, Совкомбанк, Абсолют банк и Хоум Кредит установили курс от 45 до 60 руб за 1 доллар. Сбербанк предложил клиентам перевести иностранную валюту в рубли по курсу, который действовал на момент оформления ипотеки, однако потребовал компенсацию своих расходов в размере до 30% от величины задолженности. Воспользоваться рефинансированием можно не только в финансовой организации, в которой был получен кредит, но и в другом банке. Поэтому заемщики получили широкий выбор доступных предложений.

Реструктуризация валютной ипотеки

Внимание

В отличие от рефинансирования, которое предполагает замену старых долговых обязательств на новое, суть реструктуризации состоит в изменении существующих условий кредитного договора. Заемщики, воспользовавшись услугой, смогут рассчитывать на пересмотр нюансов сотрудничества с компанией, которая предоставила деньги в долг.

Чтобы выполнить положения Постановления Правительства №373, банк Дельтакредит разработал ряд программ реструктуризации для содействия валютным должникам. Лица смогли уменьшить величину задолженности на 10%, но не более, чем на 600000 руб. Дополнительно произошло уменьшение процентной ставки до 10% на весь оставшийся срок.

Ряд банков пошел другим путем. Финансовые организации в рамках реструктуризации валютной ипотеки предложили валютным заемщикам снизить размер ежемесячных платежей на 1 год или до конца завершения срока действия договора, но при условии, что период закрытия обязательств будет пролонгирован.

Кредитные каникулы по валютной ипотеке

Заемщики могут воспользоваться так называемыми кредитными каникулами. Их суть в предоставлении отсрочки по выплате долга в течение определенного периода. Однако полностью избавиться от платежей не удастся. Гражданин всё равно должен производить уплату процентов по валютной ипотеке. Однако кредитные каникулы позволяют нормализовать финансовое положение и найти ресурсы для закрытия задолженности.

Перевод остатка долга по валютной ипотеке в рублевую задолженность

В 2015 году ЦБ РФ рекомендовал компаниям перевести задолженность клиентов из валюты в рубли по стоимости 40 руб. за 1 доллар и 50 руб за 1 евро. Однако действие не являлось обязательным, ведь могло стать поводом для возникновения существенных убытков банка. Часть компаний всё же воспользовалась предложением. В некоторых компаниях были установлены более высокие ставки, но даже их использование позволяло существенно снизить объем задолженности. На сегодняшний день перевод остатка долга по валютной ипотеке в рублевую задолженность, возможен только по согласованию с банком.

Банкротство заемщика по валютной ипотеке

Если вышеуказанные способы не помогли нормализовать финансовое положение, остаётся банкротство должника по валютной ипотеке. Процедура выполняется в соответствии с положениями главы 10 ФЗ №127 от 26 октября 2002 года. Списать задолженность могут лица, чей суммарный долг превысил 500000 руб. и просрочка достигла 3 месяцев. Лицу предстоит обратиться в суд и инициировать начало банкротства.

ВАЖНО

Во время процесса всё имущество должника будет реализовано, а вырученные средства направят на закрытие обязательств. Долги, на закрытие которых денег не хватило, списываются. Если проведено банкротство, финансовые организации не имеют права выдвигать требования в отношении неплательщика.

Перспективы развития валютной ипотеки в ближайшее время

В ближайшее время развитие валютной ипотеки не наблюдается. Периодически появляются законопроекты, предлагающие запретить выдачу займов в иностранной валюте. Подобные предложения не примут, поскольку они препятствуют рыночным отношениям. Центробанк рекомендует воздержаться от получения ссуд в иностранной валюте. Однако итоговое решение зависит от гражданина и финансовой организации. В ближайшее время аналитики предполагают стабилизацию курса рубля.