Как заработать на недвижимости: аренда и перепродажа

Как заработать на недвижимости: актуальность вопроса + способы заработка на продаже недвижимости + 4 типа аренды + советы тем, кто хочет заработать на недвижимости в 2017 году.

По данным издания «Коммерсант», рынок жилья в 2017 году продолжает проседать, особенно первичный сегмент элитной недвижимости, который только за весну потерял 20% стоимости.

Чуть медленнее падает вторичный рынок.

Однако все те, кто знаком с экономическими трендами, начинают скупать жилье по бросовым ценам. Почему? — Потому что все ждут, что с конца 2017 года начнется экономический рост.

Покупай, когда дешево – продавай, когда дорого. Значит, самое время задуматься над тем, как заработать на недвижимости.

Кратко об актуальности операций с жильем

С учетом постоянного спада на цены в сфере жилья как первичного, так и вторичного, статья о том, как заработать на недвижимости, выглядит не совсем уместно. Но это только на первый взгляд.

Рынок недвижимости действительно нестабилен, но демонстрирует определенные признаки выздоровления.

Так, в целом он продолжил падение, но удивительным образом вырос на 30% рынок жилья бизнес-класса. Также растет цена на торговую недвижимость и офисные центры (правда только в Москве).

Но так как это уже совсем другая весовая категория бизнеса, то рассматривать сегмент коммерческой недвижимости не будем – это мало кому по карману.

Также не будем очень подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не просто обвалился, а стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).

Дело в том, что земли сельхозназначения и в городской черте по бросовым ценам продаются государством с аукционов, а потому спрос на вторичном рынке не очень высок – зачем переплачивать?

Да, можно купить/взять в аренду землю у государства, а потом попытаться заработать на недвижимости, сдавая её менее ушлым клиентам, но есть риск остаться не у дел – таких деятелей в наше время довольно много, а спрос невелик.

Рынок недвижимости падает практически везде. Таким образом, с точки зрения того, как заработать на недвижимости за пределами города, есть своя специфика и немалые риски.

Совсем другое дело — жилье.

Эта сфера подает обнадеживающие для инвесторов сигналы с начала года:

Есть ли шанс заработать на недвижимости в период кризиса?

Да, есть, и неожиданный рост жилья бизнес-класса тому подтверждение.

Почему же так резко и неожиданно он вырос?

Причина в том, что в эконом и премиум классе наблюдается слишком большое предложение при низком спросе. По данным того же «Коммерсанта», этим летом 65% владельцев московской элитной недвижимости готовы снижать цены, чтобы их помещения не пустовали.

По дешевым квартирам такой опрос не проводили, но там цена аренды если и перестала падать, то и признаков роста не показывает.

Спад в нижнем сегменте не остановили даже многочисленные государственные и муниципальные программы, направленные на замену старого жилого фонда новостройками. Не особенно помогли и ипотечные программы – этот рынок все равно переживает не лучшие времена.

То есть, ни на дешевой, ни на очень дорогой недвижимости хорошо заработать сейчас не выйдет. Таким образом, основания для роста остаются только у ранее недооцененного бизнес-сегмента.

Считается, что в России не очень развит средний класс, зато много бедных и богатых (относительно остального населения). Потому большая часть инвесторов мало внимания обращала на средний ценовой сегмент, пытаясь заработать либо на очень дорогих квадратных метрах, либо на очень дешевых (но массово).

В результате сложился отложенный спрос в бизнес-сегменте, который теперь пытаются насытить строители и те, кто вовремя успел подсуетиться, поймать конъюнктуру «за хвост».

Когда спад цен был максимальным (в 2015 году), на вторичном рынке можно было купить такую квартиру относительно недорого — за 100 — 150 000 рублей (на стадии строительства – за 60 — 80 000).

Теперь же, спустя два года, их можно продать примерно за 160 000 – 180 000 рублей.

Много ли это? Не очень – цены растут в среднем на 1% в квартал. Но они растут, и динамика их говорит об ускорении. Значит те, кто готов ждать, смогут неплохо заработать на этой недвижимости уже в следующем году.

Как заработать на недвижимости в России?

А теперь перейдем непосредственно к возможностям заработка.

Но прежде, чем перейти к рекомендациям на предмет того, как заработать на недвижимости, надо указать базовые способы работы с жильем.

Итак, недвижимость можно:

1. Покупать/продавать.
2. Менять.
3. Арендовать.

Все это можно делать как частное лицо, либо как юридическое.

Инвестировать в жилье можно следующими способами:

1. Инвестирование на стадии строительства.
2. Покупка готового жилья на первичном рынке.
3. Покупка жилья на вторичном рынке.

Во что вложить рубли: 10 популярных способов

Получать доход можно такими способами:

1. Продажа «первички» на вторичном рынке.
2. Продажа «вторички» на вторичном рынке.
3. Сдача в аренду.

Аренда дает относительно небольшой, но зато постоянный доход.

Первый вариант действительно выгоден, только если вы вложились в него на стадии строительства, и если вы это сделали не в 2013 году – после обвала цен порой даже вернуть вложенные инвестиции проблематично.

Продавать купленное на вторичном рынке жилье еще менее выгодно, однако это практикуют очень часто – считается, что жилье — это надежный способ сохранения капитала, а не его приумножения.

Однако это не всегда верно – даже в период кризиса есть способы заработать на недвижимости, что мы дальше и обсудим.

1) Как заработать на недвижимости с помощью перепродажи?

Начнем с продажи недвижимого имущества.

Перепродажа как рынок основывается на мерах по повышению рыночной стоимости объектов. В противном случае продавать будете себе в убыток.

К таким операциям можно отнести ремонт (в том числе капитальный), благоустройство здания, облагораживание интерьера и экстерьера, приусадебной территории и т.д.

Рассмотрим пример:

Есть старый частный дом в Москве. Он уже требует капитального ремонта, но располагается довольно выгодно вблизи станции метро, около торговых точек и т.д.

Поскольку он в плохом состоянии, то на вторичном рынке его можно купить относительно недорого.

Затем производится капитальный ремонт, и здание продается с серьезной наценкой.

Особенно сильно повышает стоимость такого жилья строительство новых станций метро. Разница в цене на один и тот же дом до постройки метро и после может быть в 30 и более процентов.

Однако подобные операции на вторичном рынке считаются рискованными с учетом экономической нестабильности, которая всегда первым делом бьет по рынку недвижимости.

Как видно на предыдущем графике, так было и в 2008-м, и в 2015-м году.

2) Можно ли заработать на недвижимости, находящейся в процессе возведения?

Чаще всего инвестируют на стадии строительства или даже проектирования многоэтажного дома, чтобы после строительства продать имущество.

Это всегда выгодно, так как цена стройматериалов однозначно дешевле готового жилья.

Однако процент доходности в настоящее время просчитать трудно – зависит от класса объекта и его территориального расположения.

В целом, доходность на уровне 50-80%, однако редко удается продать все квартиры за один год.

Достаточно сказать, что только за время строительства дома цены на недвижимость в перспективных районах города растут где-то на 30%, что почти вдвое выше банковских депозитов.

В этом же плане можно рассмотреть инвестирование в коттеджное или малоэтажное строительство. Тот наш ветхий домик из первого примера можно снести и на его месте построить более современное жилье с большей площадью.

Также землю можно подешевле выкупить у государства, построить там коттедж, который затем продать через определенное время. Коттеджи в наше время строятся очень быстро, потому вполне реалистично удвоить первоначальные вложения уже через полгода.

При этом не обязательно иметь огромные капиталы для такого рода инвестирования.

Часто можно встретить объединения мелких инвесторов в фонды, которые вкладывают 500 000, 1 000 000 или 1 500 000 рублей, но их много, и это позволяет построить многоэтажный дом с хорошим метражом. И, соответственно, хорошо потом заработать.

Но тут нужно быть очень внимательным, так как не редки случаи замораживания строительства, а также мошенничества псевдо-застройщиков.

3) Как заработать на проблемном жилье?

Мы уже упоминали такую возможность заработать на недвижимости, как облагораживание жилья в плохом состоянии.

PS. По данным игроков рынка недвижимости, простой не капитальный ремонт повышает цену квартиры на вторичном рынке примерно на 25-30%, что также на порядок выше банковских депозитов.

В зависимости от сложности ремонта и ситуации с ценами на рынке, можно получить от 50 до 100% доходности.

К проблемной недвижимости относят не только развалюхи, но и те квартиры и дома, которые являются залоговым имуществом. Банки и другие кредиторы зачастую избавляются от такого имущества в спешке, потому готовы продать его дешево.

Безусловно, на этом сегменте «кормятся» многочисленные посредники, но при желании наверняка удастся найти подходящий аукцион по продаже залоговой недвижимости.

Здесь доходность также достигает 25-30% годовых, причем гораздо быстрее, чем в случае со строительством, хотя не каждый готов тратить время на сложнейшую бюрократическую и юридическую волокиту, связанную с аукционами.

Как заработать на аренде недвижимости?

Даже если вы хотите в конце концов продать недвижимость, нет смысла платить за неё налоги и коммуналку – пока ждете роста цен, лучше сдавать её в аренду.

Типы аренды в контексте того, как заработать на недвижимости, выделяют такие:

1. Долгосрочная аренда.
2. Краткосрочная аренда (посуточная, почасовая).
3. Коллективная аренда.
4. Другие типы аренды.

1. Долгосрочная аренда жилой недвижимости.

Это классическая аренда квартир или домов. У вас есть «лишняя» квартира – вы её сдаете тем, кому негде жить, за что получаете доход и статус «рантье».

По сути, это одна из популярнейших сегодня возможностей заработать на недвижимости. Особенно в крупных городах.

При этом аренда различается по типу жилья:

1. Уровень «эконом».
2. Средний уровень («бизнес»).
3. Уровень «элит».

Все это ведет к серьезной разнице в цене, а соответственно, и к показателям доходности в процентах.

Найти съемщика можно под любой тип жилья – от коммуналки до роскошного пентхауса, вопрос только в цене. Повысить стоимость аренды может ремонт, но если вы намерены продавать её, то следует просчитать ситуацию на рынке и объем затрат на это мероприятие.

Кстати, некоторые пытаются зарабатывать на покупке квартир, даже не имея стартового капитала. Для этого покупают жилье в ипотеку, а затем его сдают в аренду.

Безусловно, доходность такой схемы далека от идеальной. Но тут тоже есть интересный нюанс: можно взять жилье в ипотеку без ремонта, потом сделать этот ремонт и сдавать в аренду уже совсем в другом классе.

А в конце концов продать с большой выгодой – напомним, цены на жилье постоянно растут. Пока вы выплатите ипотеку, зарабатывая на аренде (а это не менее 5 лет), цена в рублях наверняка вырастет процентов так на 100 — 200% и минимум на 50% в у.е.

Особенность долгосрочной аренды в том, что она долгосрочная. То есть нашли кого-то подходящего, и он живет там годами, выплачивая ежемесячно оговоренную в договоре сумму.

Действительно пассивный заработок. Правда, обратной стороной медали является доходность всего в 3 — 5% в год, что делает возможность заработать на недвижимости через возврат инвестиций очень длительной – лет 20.

2. Как заработать на недвижимости при краткосрочной аренде?

В этом разделе рассмотрим способы того, как заработать на недвижимости при помощи посуточной и даже почасовой аренды.

Этот способ заработка считается «агрессивным» и очень хлопотным. По сути, это уже почти отельный бизнес – вы пускаете постояльцев на ночь, они там живут, оплачивают вам некую сумму, а вы потом должны за ними убрать, перестирать белье и т.д. То есть оказать весь надлежащий сервис.

Характерно, что для такого заработка на недвижимости часто применяется субаренда – то есть, вы берете в долгосрочную аренду квартиру, а затем пересдаете её на почасовой основе другим людям.

Вот так можно заработать на недвижимости те же 3-5% от стоимости квартиры в год.

Если учесть, что квартиру вы не покупали (т.е. капиталовложения минимальные – все оплачивает конечный пользователь), то это тоже довольно неплохо.

3. Как заработать на таунхаусах?

Таунхаус — это новомодные жилые строения малой этажности согласно европейским образцам.

Это как раз и есть, чаще всего, жилье бизнес-класса – недостаточно дорогое для «элит», но и не по карману людям со скромным достатком.

Чаще всего таунхаусы сдают в аренду целиком – специальным управляющим компаниям, которые ищут конечных арендаторов для субаренды и т.д. Возможен также вариант коллективного владения таунхаусом через пул инвесторов.

Сдавать в аренду можно и отдельные квартиры или даже комнаты, хотя для этой категории недвижимости чаще сдают именно квартиры целиком.

Отметим, что в таунхаусах квартиры иногда делают многоуровневыми, что позволяет их разделять, просто делая небольшую перепланировку. Таким образом получится больше квартир, но они все равно будут бизнес-класса (по цене за 1 кв.м), а значит, доход будет выше.

Доходность с аренды таунхаусов на порядок больше обычной долгосрочной аренды. При разделении на более мелкие квартиры и при относительно низкой цене строительства, быстром возведении, доходность может доходить до 100% годовых.

Впрочем, у таунхаусов есть и недостатки. Первый – этот тип домов пока не очень популярен в России, так как мало знаком, а во-вторых – снижение покупательской способности россиян, для многих это теперь просто не по карману.

Тем не менее, с расчетом на будущий экономический рост, именно сегмент жилья бизнес-класса сейчас оживился, что говорит о высоких ожиданиях инвесторов и их стремлении как можно больше заработать на недвижимости в условиях меняющейся конъюнктуры.

4. Аренда загородных домов – ещё один вариант заработка на недвижимости.

Продолжая тему аренды малоэтажного жилья, нельзя обойти вниманием то, как заработать на недвижимости за пределами города. Это дачи и дома коттеджного типа с 1-2 этажами (иногда с обустроенным чердаком) с площадью примерно до 120 кв.м и небольшим участком земли.

Данный тип аренды резко набирает популярности в летний период, когда горожане пытаются выбраться за пределы «каменных джунглей» в простой привычный лесок средней полосы. Экология нынче в моде.

Этот тип аренды может приносить доход до 30% годовых, в зависимости от географии (в курортной зоне все 200% на условиях почасовой аренды). Однако характеризуется высокой сезонностью, а также требует определенного ухода.

5. Хостел и апартаменты.

Мы рассмотрели все наиболее популярные варианты того, как заработать на недвижимости, сдавая её в аренду. Однако есть и более экзотические варианты заработка. К таким вполне можно отнести превращение квартиры в хостел.

Хостел — это немного облагороженная ночлежка для тех, кому обычная гостиница не по карману. В последнее время они очень популярны среди студентов.

Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатную квартиру обставляют кроватями с двумя или даже тремя этажами, а потом сдают в аренду не комнаты, а спальные места.

Такое место стоит обычно очень дешево, но в одну комнату может набиться, как кильки в консервную банку, очень много постояльцев, что и обеспечит неплохую доходность, которая может даже превысить доходы традиционных отельеров.

Так, если селить в одну комнату по 5-6 человек, можно получать до 1000 рублей в сутки.

В случае каких-то массовых мероприятий, например, чемпионата по футболу или олимпиады, доходность может вырасти до 1000 рублей в час, но такие возможности выпадают крайне редко, хотя уже сейчас некоторые инвесторы присматривают себе дешевые квартиры под хостелы под следующее мировое футбольное первенство.

PS. Правда тут есть нюанс – согласно законодательству, такие массовые заселения официально можно делать только в нежилом фонде – для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.

Однако, если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?

Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье сразу многим людям на почасовой основе – значит выйдет тот же хостел.

Из главных недостатков можно назвать быстрый износ ремонта квартиры и необходимость постоянной уборки, что, впрочем, компенсируется неплохими доходами для жителей крупных городов или для заработка на недвижимости около вокзалов.

Аренда номера в апартаментах происходит похожим образом, только сдается не койка, а комната или квартира целиком. В отличие от традиционной аренды квартир, такая недвижимость должна иметь статус коммерческой, и обойти эти ограничения так, как с хостелом, будет очень проблематично.

Доходность заработка на апартаментах до 20% в год, но при этом нужно поделиться с государством налогом в 2%.

Как заработать на нежилой недвижимости?

Чтобы статья была полной, надо хотя бы кратко упомянуть об аренде нежилой недвижимости, такой как гаражи, парковочное место и бокс.

Стать миллионером на аренде (тем более субаренде) таких помещений проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.

Предположим, у вас есть бокс или гараж в кооперативе, а может быть просто лишнее место на парковке, которые вы использовать не намерены. Допустим, было у вас два автомобиля, но в период кризиса второй вы продали, и теперь место пустует.

Можно также купить гараж или даже несколько специально под нужды заработка.

Полноценный гараж в ценах 2017 года стоит около 300 000 рублей. Если вложить деньги на стадии строительства, то будет до 200 000 рублей. Его аренда будет стоить 4 — 6 000 рублей в месяц.

Окупаться такой «инвестиционный портфель» будет довольно долго, но не стоит забывать об инфляции и девальвации.

За последние 10 лет рубль очень сильно просел, а цены на аренду выросли. То есть, это имеет смысл делать не столько как заработок, сколько для сохранения своих капиталов в будущем. Гараж ведь можно и продать в случае чего.

Кроме того, в сельской местности разнообразные амбары и технические постройки, теплицы и пр., вполне можно сдавать в аренду так же, как и гаражи.

Как зарабатывать на недвижимости, не имея стартового капитала?

Все секреты создания пассивного заработка раскрывают в видео:

Так как заработать на недвижимости в России в 2017 году?

Если кратко, то очень аккуратно и с большой осторожностью.

Однако, после кризиса 2015 года ситуация стала улучшаться, а значит, пора задумываться о том, как заработать на недвижимости – жилой или коммерческой уже не так важно.

Как мы и говорили, покупать надо, когда цены падают (как сейчас), а продавать, когда они растут, что, согласно прогнозам, произойдет уже в четвертом квартале 2017 года.

Источник: biznesprost.com