Оформление займа с залогом объекта недвижимости: права и обязанности сторон, необходимые документы

Недвижимость может выступать в качестве обеспечения по договору займа, в этом случае требуется оформление договора залога. Это своего рода гарантия исполнения условий соглашения.

Когда можно оформлять залог?

Недвижимость может относиться к залогу в нескольких случаях:

• Если есть документальное подтверждение права собственности на данный объект недвижимости.
• Когда свое одобрение на сделку дал каждый владелец данного объекта (если их несколько).
• Недвижимость должна быть ликвидной, то есть у кредитора должна быть возможность быстро продать квартиру и вернуть свои деньги. Объект, который сложно продать, не может стать залогом, так как кредитору будет практически невозможно вернуть свои средства.
• Стоимости объекта должно быть достаточно, чтобы вырученной после ее продажи суммы хватило на погашение долга. Если по каким-то причинам рыночная стоимость объекта существенно снизилась, банк кредитор имеет полное право требовать дополнительные гарантии.
• Нельзя заложить объект недвижимости, в котором зарегистрированы несовершеннолетние лица.
• Недвижимость, находящаяся под арестом, или по которой есть открытое судебное разбирательство, тоже не может быть предметом залога.
• Объекты, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, не принимаются в качестве обеспечения по договору займа.
• Земельный участок теоретически может являться объектом залога, но кредиторы идут на такие сделки крайне неохотно. Нет никакой гарантии, что участок может быть быстро продан в случае необходимости. К тому же не представляется возможным заранее оценить ликвидность земельного участка. Как минимум, участок должен находиться в черте города для того, чтобы у него было больше шансов стать объектом залога.
• Жилье, которое является единственным для залогодателя, не может попасть ни под какие взыскания.

Важно! Чаще всего в качестве залога кредиторы соглашаются взять квартиру в хорошем состоянии, расположенную в центре города.

Особенности сделок

Передавая недвижимый объект в качестве залога, залогодержатель должен знать такие правила:

• Продать, обменять или сдать в аренду предмет залога можно только после получения согласия от лица, принявшего имущество в качестве залога (залогодержателя).
• Согласно действующему законодательству, если в залоге оказался участок земли, автоматически с ним предметом залога оказываются и все имеющиеся на нем постройки.
• Если в договоре не оговариваются какие-либо заперты, залогодержатель может передать свои права на объект третьим лицам.
• Объект, находящийся в залоге, должен быть застрахован. Это обязанность ложится полностью на залогодателя, то есть владельца объекта.

Для чего нужен договор залога?

Договор требуется в таких случаях:

• Соглашение с залогом недвижимости — основная гарантия своевременного возврата должником своего долга в полном объеме.
• Договор предотвратит несоответствующее исполнение обязательств заемщиком.

Важно! Договор залога — это письменное соглашение между кредитором (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем). Суть такого документа в том, что кредитор имеет право воспользоваться залоговым объектом для погашения задолженности, если заемщик не выполняет свои обязательства.

Письменная форма договора обязательна. Нотариальное заверение требуется, только когда основной договор тоже был заверен нотариально. Для того чтобы иметь юридическую силу, он должен пройти государственную регистрацию. Если договор залога составлен с какими-то нарушениями, он может вызвать немало вопросов в дальнейшем.

В договоре основными пунктами являются: предмет залога, оценка объекта, сведения об основном обязательстве и о владельце заложенного имущества.

Предмет и стороны договора

Предметом договора залога недвижимости могут быть только определенные объекты. Это то имущество (в данном случае недвижимое), которое передается в качестве обеспечения. Сторонами договора не могут выступать недееспособные лица, а также те, у кого дееспособность частично ограничена. В случаях с юридическими лицами важна правоспособность.

Если оформляется ипотека, то учитываются такие правила:

• Если займ берется у банка, обязательно проводится независимая оценка объекта недвижимости.
• Среди прочих документов должна быть закладная, по этой ценной бумаге и происходит получение ипотечных средств.
• Все обременения, которые дает сделка, должны быть зарегистрированы.

В этом пункте договора четко указывается:

• площадь недвижимости;
• полный адрес;
• инвентарный номер от бюро технической инвентаризации.

Если это земельный участок, необходим его план, указание точной площади, а также площади находящихся на нем строений (если они есть). Также требуется инвентаризационная стоимость и нормативная цена на день подписания договора.

Предмет договора обязательно должен быть оценен сторонами. При необходимости в этом пункте делаются приписки о том, что предмет залога не может быть заложен еще раз без уведомления залогодержателя. Также делаются пометки о том, что предмет залога в течение всего срока действия договора будет находиться в пользовании у залогодателя.

Срок действия

Под сроком действия договора следует понимать период, в течение которого залогодатель обязуется исполнить свои обязательства. Любой договор обязательно имеет дату начала действия и дату завершения. На день завершения все обязательство залогодателя должны быть выполнены в полном объеме.

Права и обязанности сторон

Права залогодателя (заемщика):

• Требовать от залогодержателя сохранности своего имущества, если оно находится у залогодержателя, а также проверять его состояние.
• Требовать возмещения убытков, если имущество было каким-то образом испорчено.
• Если предмет залога использовался ненадлежащим образом, требовать досрочного прекращения договора или исполнения обязательств досрочно.
• При согласии залогодержателя изменить объект залога.
• Передать право на объект третьему лицу вместе с основным долгом (с согласия залогодержателя).

Обязанности залогодателя:

• Не использовать в личных целях залоговое имущество (если это не ипотека).
• Исполнять свои обязанности, как владельца недвижимости: платить налоги, сборы и вносить прочие обязательные платежи.
• Дать гарантию залогодержателю о том, что на момент подписания договора залога объект не находился в залоге по другой сделке.

Права залогодержателя (кредитора):

• Если пришлось реализовать объект, и вырученной суммы не хватило на полное покрытие долга, можно требовать от залогодателя покрытия остатка задолженности другим имуществом.
• Получить страховку за утрату или повреждение объекта, если в этом отсутствовала его вина.
• Осуществить уступку права требования, то есть передать права по договору третьему лицу.
• Требовать от залогодателя изменения объекта залога (если появилась угроза утери объекта или его повреждения).

Обязанности залогодержателя:

• Не использовать объект залога в личных целях.
• Делать все возможное для сохранности объекта, предотвращать посягательства на него третьих лиц.
• Если возникает угроза имуществу, срочно оповещать об этом залогодателя.
• Сразу же после выполнения всех обязательств залогодателем, вернуть ему объект залога.

Если залогодатель не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Это значит, что он может реализовать имущество, оставленное в залог, чтобы возместить долг. Делается это для того, чтобы кредитор могу вернуть свои деньги и только в тех случаях, когда должник не выполняет свои обязательства или выполняет, но ненадлежащим образом.

Процедуру взыскания и торги залогодатель может остановиться. Для этого он должен:

1. Полностью погасить свою задолженность перед кредитором.
2. Позаботиться об устранении просрочки по обязательным платежам.

Обращение взыскание происходит исключительно по решению суда. Когда объект залога был реализован, средства, вырученные с его продажи, распределяются по такому принципу:

• Возмещение судебных издержек и прочих расходов, которые понес кредитор в процессе взыскания задолженности.
• Погашение начисленных штрафов и неустоек за ненадлежащее исполнение обязательств.
• Погашение всех начисленных процентов, которые накопились за время пользования заемными средствами.
• Уплата срочных процентов.
• Погашение всей суммы просроченной задолженности по кредиту.
• Погашение срочной задолженности по кредиту.

Основания для расторжения договора

Гражданский кодекс РФ, ст. 352, предусматривает ряд случаев, когда договор залога прекращает свое действие:

• Обязательства были исполнены в полном объеме.
• Залогодержатель допустил грубое нарушение своих обязанностей по договору.
• Если предмет договора был продан с торгов.
• Если предмет договора не удалось реализовать.
• Если залоговое имущество было утрачено или повреждено и, если залогодатель не позаботился использовать свое право на его замену.

Любые споры по подобным договорам должны решаться в порядке досудебного урегулирования. Поэтому в таких случаях активно практикуется направление претензионных писем по почте с уведомлением. Срок рассмотрения претензионного письма должен быть установлен.

Есть ряд ситуаций, признаваемых форс-мажорными, когда ни залогодатель, ни залогодержатель не несут ответственности за невыполнение обязательств по договору залога. К таковым относятся землетрясения, наводнения и прочие природные катаклизмы, военные действия и прочие явления, не зависящие от людей.

Правила оформления соглашения с залогом недвижимости

При заключении договора нужно определиться, какие обязательства будет обеспечивать предмет залога. Еще один важный момент — кто будет пользоваться объектом во время нахождения его в залоге. Что касается случаев с ипотекой, здесь объект всегда остается в пользовании у залогодателя.

Нужно установить оценочную стоимость предмета залога. Предпочтительней, чтобы была проведена независимая экспертиза, хотя допускается и оценка по соглашению сторон. Если экспертиза проводилась, ее результат должен быть внесен в оценочный акт.

Для того чтобы договор смог удостоверить нотариус, нужно предоставить ему копию соглашения, акт оценки, выписку из ЕГРИП о том, что объект недвижимости зарегистрирован. Также потребуется кадастровый паспорт объекта.