Порядок регистрации договора ипотеки в Росреестре
При оформлении ипотечного займа обычно обеспечением выступает приобретаемое жилье. В этом случае требуется регистрировать данное соглашение с кредитором в Росреестре. В статье будут рассмотрены все нюансы регистрации ипотеки в Росреестре.
Правовые основы
Основополагающим документом, регламентирующим порядок регистрации прав на недвижимый объект, выступает ФЗ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке» и ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Помимо этого, основы закреплены в следующих нормативных актах:
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.
Когда появляется необходимость регистрации ипотеки в Росреестре?
Согласно пункту 1 ст. 131 ГК РФ и п. 6 ст. 1 ФЗ № 218 от 13.07.2015 права собственности на недвижимость нужно в обязательном порядке фиксировать в госорганах. Это правило применимо и к приобретаемому жилью на ипотечные средства (Закон № 102 «Об ипотеке»).
Внимание
Одновременно с правом собственности на обременяемый объект в Росреестре осуществляют регистрацию договора ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). Это действие является заключительным шагом в сделке по купле жилья на кредитные средства.
Что означает регистрация ипотеки в Росреестре для заемщика и банка?
Под регистрацией ипотеки понимается внесение сведений о покупаемой на заемные средства квартире в единую электронную базу государственного реестра (ЕГРН). Это некий архив, где собрана информация о всех действующих и остановленных правах на недвижимые объекты. Данная процедура служит констатацией факта сделки на законодательном уровне и защитой прав всех участвующих сторон (покупателя и банка).
Закрепление права собственности на объект недвижимости
Регистрация перехода права собственности на недвижимость на государственном уровне проводится по факту подачи обеими сторонами сделки соответствующего заявления. А также это может сделать нотариус или любое лицо с официальной доверенностью.
Внимание
Договор купли-продажи (ДКП) не вносится в единый реестр, но на соглашении проставляется штамп, удостоверяющий, что переход права собственности осуществлен.
При этом, фиксация собственности гражданина, права которого обременяются ипотекой, и гос. регистрация непосредственно ипотечного договора в Росреестре в силу закона – это два отдельных действия и проводятся на основании двух заявлений. В связи с чем будет 2 учетные записи с самостоятельными номерами (пункт 2 статьи 20 ФЗ № 102).
В результате недвижимый объект, взятый на заемные средства, перейдет в собственность заемщика. Однако до погашения кредита квартира или дом будет находиться в залоге у банка и владельцу нельзя распоряжаться имуществом (продавать, дарить и прочее). Это регламентируется ст.77 п.1 102-ФЗ.
Особенности регистрации ипотеки в Росреестре
Исходя из статьи 20 от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 53 ФЗ 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», выделяют 2 основания возникновения ипотеки: в силу закона и действия договора.
Принципиальное отличие заключается в сроках регистрации обременения на недвижимый объект. Иными словами, в силу закона обременение на жилье регистрируется в Росреестре одновременно с переходом правом собственности, в действие договора – по отдельности (сначала – право на жилье и ипотечный договор, потом – обременение).
Внимание
Регистрируемая в Росреестре ипотека по договору не подразумевает смену владельца недвижимого объекта. А при ипотечном кредите в силу закона, которая возникает при покупке жилья на заемные средства, при регистрации происходит замена собственника у объекта, на который накладывается обременение.
Регистрация ипотеки в Росреестре в силу действия закона.
Ипотека в силу закона регламентируется несколькими нормативными актами РФ, принятыми в разное время. Основополагающие моменты закреплены в статье 20 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также принимают во внимание:
Это наиболее распространенный вариант, когда заемщик берет взаймы у банка средства, чтобы купить жилье. В свою очередь, оно становится залогом до момента погашения кредита (ст. 488 ГК РФ). При регистрации перехода права собственности в Росреестре, автоматом на объект накладывается обременение (статья 20 пункт 2 ФЗ-102 «Об ипотеке») – в заявлении указывается, что ипотека с закладной. Это происходит только при предоставлении договора купли-продажи с пометкой привлечения ипотечных средств.
На каких условиях возможно оформление ипотеки в силу закона:
По закону (п. 1 ст. 220 НК РФ), граждане, купившие недвижимость таким способом имеют право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости объекта (но не более 2000000 руб.).
В силу действия договора.
Регистрация ипотеки в Росреестре на основании договора осуществляется после подачи совместного заявления от заемщика и кредитора (п.1 ст. 20 ФЗ -102 «Об ипотеке»). Здесь залогом по кредиту будет являться жилплощадь, на которую заемщик уже имеет правоустанавливающий документ. Иными словами, обременение можно будет зарегистрировать в Росреестре только после того, как клиент оттуда получит на руки выписку о праве собственности на объект. Поэтому регистрация ипотеки в силу действия договора сначала осуществляется без залога, а потом составляется дополнительное соглашение по поводу обременения и подается в Росреестр на регистрацию.
Внимание
Ипотечный кредит в силу действия договора рискован для банка, поскольку деньги отданы, но он не может полноправно распоряжаться залогом, поскольку его нет. Поэтому, если после прохождения регистрации и вступление в права собственник откажется предоставлять квартиру в качестве залога, то кредитор ничего не сможет сделать (даже через суд не получится принудить к этому заемщика).
В качестве подстраховки кредитор часто просит привлечь поручителя и повышает процентную ставку на время, пока обременение не будет зафиксировано в реестре.
Способы регистрации ипотеки в Росреестре
Подать заявление и требуемый пакет документов в Росреестр для регистрации ипотечного договора возможно несколькими способами:
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:
Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:
Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.
К сведению
Как правильно составлять и заполнять заявление, можно уточнить непосредственно в регистрирующем органе. Когда владельцем является физлицом, то указывают: инициалы, дату и место рождения, пол, гражданство, паспортные реквизиты, адрес фактического проживания.
Как происходит регистрация ипотеки в Росреестре?
Алгоритм проведения государственной регистрации ипотечного соглашения прописан в статье 20 ФЗ № 102. Он состоит из нескольких последовательных шагов:
- Уточняют у кредитора или непосредственно в Росреестре, в каком конкретно регистрирующем органе будет проходить процедура.
- Собирают требуемый пакет документов.
- Платят государственную пошлину.
- Приходят на прием в МФЦ или Росреестр.
- При принятии документов сотрудник сообщает дату, когда процедура завершится.
После чего будет проходить проверка поданных сведений. В случае обнаружения нехватки определенных бумаг, заявителя попросят их довезти. Если все в порядке, то в обозначенный срок собственнику высылают уведомление об успешном исходе. При необходимости, он может взять выписку, подтверждающую его права на недвижимость.
Регистрация ипотеки в Росреестре через Госуслуги
Чтобы не тратить время на простаивание очередей в МФЦ, можно отправить заявление онлайн – через портал Госуслуг. Первым делом потребуется создать свою учетную запись и подтвердить ее.
Регистрация на ресурсе заключается в следующем:
- Кликают по записи регистрации и в открывшейся форме заполняют графы: ФИО, контактный телефон и электронный адрес.
- Вносят информацию о себе в профиле.
- Подтверждают действия одним из возможных способов: в центре обслуживания, через интернет-банк, на Почте России или воспользовавшись ключом доступа (УЭК).
К сведению
Отыскать ближайшие обслуживающие центры можно на сайте, для чего в поисковик вбивают город. Если выбирают почту, то в соответствующем разделе указывают адрес проживания и жмут на «Доставить». Код пришлют пользователю в заказном письме в течение 2 недель.
Сама процедура электронной регистрации ипотеки в Росреестре через Госуслуги проста:
- В меню заходят во вкладку услуг и кликают по ссылке «Органы власти».
- Затем нажимают на «Росреестр», далее – «Государственный кадастровый учет ….».
- Из представленного перечня выбирают нужный тип сделки, после чего появляется инструкция по осуществлению регистрации. Она включает 3 раздела: описание, документы и дополнительные сведения.
- Так как непосредственно через Госуслуги подать заявление на регистрацию ипотеки не получится, дальше, чтобы загрузить документацию, необходимо перейти на портал Росреестра и авторизоваться в личном кабинете под входными данными с Госуслуг.
- В правой части экрана можно увидеть список электронных услуг, где останавливаются на пункте «Регистрация прав» и кликают по нему.
- Затем обозначают цель своего обращения и жмут на «Перейти к деталям». Сразу же открывается форма, куда вносят информацию о регистрируемом жилье.
- Далее заявитель заполняет анкету о себе.
- Внизу ставят галочку о согласии на обработку предоставленных сведений и кликают по ссылке «Перейти к прилагаемым документам». Прикрепляемая документация должна быть размером не более 45 Мб и иметь электронную подпись.
- Когда загрузка завершена, жмут на «Перейти к проверке данных» и отправляют заявление.
О том, как протекает процедура, орган уведомляет заявителя в виде писем на e-mail или СМС.
Регистрация ипотеки в Росреестре через МФЦ
Регистрация перехода права собственности договора ипотеки в Росреестре через МФЦ имеет ряд нюансов:
Регистрация ипотеки при ДДУ
В случае покупки жилья в новостройке регистрации в Росреестре подлежит договор долевого участия (ДДУ). А вот оформить право собственности можно будет только после сдачи строения в эксплуатацию. Зачастую застройщик сам направляет документы в Росреестр, но тогда процедура значительно затягивается. Кому надо быстрее, может самостоятельно собрать необходимые бумаги и подать в регистрирующий орган.
ВАЖНО
За готовым ДДУ заявитель приходит сам и получает его по паспорту и расписке. На обороте документа должен стоять штамп регистрирующей организации, печать и подпись специалиста.
При желании удостовериться на портале Росреестра, что ДДУ зарегистрирован, следует учесть, что сведения туда вносятся с запозданием. Так что, не стоит пугаться, если номер не обнаружен даже через 1-2 месяца. Если в штамп вписан регистрационный номер, то это гарантирует успешность прохождения процедуры регистрации ипотеки в Росреестре.
Ускоренная регистрация ипотечного договора
Стандартные сроки регистрации права собственности могут затянуться до 12 будних дней, если иное не предусмотрено ФЗ (ст. 16 ФЗ № 218 «О гос. регистрации»). Ускорить процедуру можно, если привлечь нотариуса. По согласованию он вправе подать заявление и завизированные документы от имени собственника недвижимости. Тогда удостоверение документации осуществляется в течение 3 дней с даты подачи. Если же бумаги и заявление были направленны в электронном формате, то период рассмотрения сокращается до суток.
Что такое электронная регистрация ипотеки в Росреестре и как она проходит?
Закон № 218 от 13. 07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает подачу заявления в электронном виде. Этот сервис позволяет людям, покупающим жилой объект, оформить право собственности без траты времени на посещение МФЦ или регистрирующего органа.
К сведению
Электронной регистрацией ипотеки в Росреестре оперирует Сбербанк. Отправить документы можно прямо из банка или офиса застройщика-партнера, непосредственно во время сделки. Регистрация пройдет максимум за неделю и готовые бумаги вышлют всем сторонам на адрес электронной почты. После чего, банк в течение суток перечисляет средства продавцу. Здесь также потребуется оплатить госпошлину (заранее или в течение пяти дней после отправки запроса). Правда стоит такой сервис недешево – около 12 000 руб.
Условия электронной регистрации ипотеки в Росреестре:
Когда ипотека будет одобрена, надо подъехать в банковское отделение для подписания договора и прочих бумаг. Тут же менеджер предлагает клиенту воспользоваться опцией безопасного расчета (стоит 2000 руб.) – это когда банк отвечает за сохранность денежных средств на время прохождения регистрации в Росреестре. Только после ее окончания он рассчитывается с продавцом. Если же процедура по каким-то причинам не состоится, то деньги вернут покупателю.
Отрицательные стороны электронного учета ипотеки в Росреестре:
Сроки регистрации ипотеки в Росреестре
Время, которое требуется на регистрацию ипотеки в Росреестре, узаконено в п. п. 9-12 части 1 статьи 16 ФЗ № 218 и п. п. 1, 5 статьи закона № 367. Согласно им стандартный срок – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9, ускоренный (подача нотариально заверенных документов) – от 3 до 5.
Внимание
Отсчет начинается с даты, следующей за той, когда были сданы документы с заявлением (согласно Письму Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Стоимость
За государственную регистрацию прав и обременений на недвижимый объект в Росреестре придется внести стандартную пошлину в бюджет государства: физическим лицам – 2000 руб., юридическим структурам – 22000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 гл. 25.3 НК РФ).
Когда услуга предоставляется онлайн, для частных граждан предусмотрена скидка в размере 30%. Если заявление на регистрацию ипотеки в Росреестр подают несколько заинтересованных в этом лиц, сумма госпошлины делится между ними в равном соотношении. Удостоверение ипотеки в силу закона не облагается сбором.
Что делать после получения документов из Росреестра?
Если собственник планирует жить в приобретенной квартире, то после регистрации ипотеки и получения документов из Росреестра гражданину необходимо посетить следующие учреждения:
Следует отметить, что полученную при электронной регистрации жилья выписку, можно и не предъявлять в госорганы для получения каких-то услуг. При необходимости они сами могут сделать запрос в Ростреестр (п. 1 ст. 7 ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).
Регистрация допсоглашения к ипотечному договору
При ипотеке в силу закона оформляется договор, где указывается, что имеется закладная на жилье. Допсоглашение на обременение жилого объекта, оставляемого в залог банку, составляется в случае ипотеки в силу действия договора. Это соглашение требуется зарегистрировать в Росреестре только тогда, когда основной договор тоже прошел эту процедуру (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Также допсоглашение может составляться в связи с пересмотром условий сделки. Вот наиболее распространенные случаи:
При этом, действующим законодательством регламентируется потребность в регистрации дополнительного соглашения с ориентиром на дату его составления и подписания:
Эти нормы прописаны в ФЗ № 367 от 21.12.2013 «О внесении изменений в ч. 1 ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ» (пункт 5 статья 3).
Причины отказа в регистрации
В регистрации ипотеки в Росреестре могут отказать на основаниях, прописанных в ФЗ № 218 статья 26. Наиболее частые причины:
На исправление недочетов технического характера гражданину отводится 3 месяца, если иные сроки не предусмотрены законом (ст. 26 ФЗ № 218). Отсчет начинается с момента их обнаружения и обращения с заявлением в регистрирующий орган. Наряду с этим, кредитная организация и непосредственно заемщик должны быть оповещены о сложившейся ситуации, чтобы они могли приступить к решению проблемы.
Нюансы
Чтобы успешно пройти регистрацию ипотеки в Росреестре, следует знать некоторые нюансы данной процедуры:
Еще несколько рекомендаций от юристов: