Риэлторы дали прогноз цен на квартиры 2023: «Упадут еще сильнее»
Когда лопнет «пузырь недвижимости»
На рынке недвижимосьти наметился разворот, в следующем году новые и готовые квартиры будут дешеветь еще сильнее. Продленная на днях госпрограмма льготной ипотеки, являющаяся локомотивом спроса, этот тренд не изменит. Интересно, что ни СВО, ни частичная мобилизация уже не являются основной угрозой обвала. Так почему же будут падать цены?
Фото: Андрей Аракчеев
Главная угроза
Не секрет, что сегодня на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. Общая площадь нераспроданных квартир в новостройках в РФ достигла 66 млн кв. м, или 66% общего объема жилья в стадии строительства, сообщил гендиректор компании «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров. Главная проблема, по мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, состоит в том, что еще до спецоперации на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов страны выросли на 50–70–100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта).
Особенно сильно переоценено жилье в столице и Подмосковье. Даже несмотря на снижение в этом году стоимости предложения и скидки, цены на квартиры все еще выглядят аномальными: за 2020–2021 гг. 1 «квадрат» жилья в Московском регионе подорожал в зависимости от сегмента в 1,5–2 раза.
Смотрите фото онлайн на тему Грибной лес — картинки на телефон или рабочий стол.
Потому что санкции сейчас намного серьезнее, а главное, в 2014-м на рынке не было ценового пузыря», — полагает Репченко.
Столичный индикатор
Об основных трендах, набравших в уходящем году силу на первичном рынке жилья, красноречиво говорит ситуация в Москве, самом большом и самом ликвидном локальном сегменте. Во-первых, в столице сохранилась тенденция к уменьшению квартир. Так, средняя площадь столичной квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022-го (на 4,5 «квадрата», или на 8%). В массовых новостройках этот показатель уменьшился с 47,9 кв. м до 43,6 кв. м (на 4,3 кв. м, или на 9%).
Во-вторых, в столице резко возросло предложение новостроек, достигнув в конце ноября исторического максимума: застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах. Это на 51% больше, чем год назад, в ноябре 2021 года (46 тыс. квартир и апартаментов).
По мнению Репченко, в отличие от 2000-х, когда жилье дорожало похожими темпами, причиной скачка цен во время пандемии стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье.
К примеру, в начале 2020 года в Москве 1 кв. м в среднем стоил 180 тыс. руб., а в апреле 2022 г. — уже 271,8 тыс. Это пиковое значение за всю историю наблюдения. В начале декабря цены немного откатились назад — до 253,6 тыс. руб. за «метр» в среднем (-7%). Сейчас кв. м жилья стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, но до дна еще далеко, уверены эксперты.
После 2014 года, когда Запад впервые ввел санкции против России из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье за три года упали на 15–20%. «На этот раз глубина падения может быть больше — цены могут откатиться к уровню начала 2020 года, т.е. снизиться до 30% в зависимости от класса жилья от пиковых значений весны 2022 года под давлением огромных объемов предложения и достаточно низкого спроса.