Рынок недвижимости рухнул, и только один ее вид бешено продается
Шесть соток на пике популярности
Рынок жилья находится в таком жутком состоянии, какого не было с начала нулевых годов, утверждают независимые риелторы. Многие продавцы боятся продешевить, редкие покупатели опасаются потерять ипотечное жилье из-за потери работы.
Фото: Геннадий Черкасов
«Заработки россиян упали, никто не хочет покупать ни квартиры, ни дома», — говорят наши эксперты. Цены на городское жилье — дикие. Вкладывать деньги в столичные квартиры инвесторы, которые всегда держат руку на пульсе, не намерены, а покупатели жилья «для себя» попросту не могут позволить себе этого. В фаворе лишь дешевые дачные участки в области. Крупные компании стараются держать лицо, но даже и они понимают: снижения стоимости квадратного метра не избежать.
Риелторы рассказали «МК», как изменились их заработки в последние «нехлебные» месяцы и в какую недвижимость вкладывают деньги россияне.
— Если коротко, все всего боятся, никто ничего не понимает, — говорит 56-летняя Инна. С 2002 года женщина работает частным риелтором, до этого была сотрудницей крупного агентства. — Продавцы хотят остаться в рынке 2021 года с его безумными ценами, покупатели ждут падения стоимости квадратного метра. Добавился вопрос с расчетами: в какой валюте платить, в какой форме. Если пару лет назад главной была безопасность сделки (история квартиры, зарегистрированные в ней жильцы), то сейчас на первый план вышли базовые вопросы: цена и форма оплаты.
В конце февраля и в марте было много звонков от людей, покидающих Россию: «Я провела пять сделок, связанных с отъездом навсегда: две квартиры в центре, три загородных дома. Один из клиентов продавал и квартиру, и дом — он единственный, кто срочно снялся и уехал из России, остальные трое давно не живут в стране. И продали недвижимость, потому что не понимали, как ей управлять и куда переводить деньги».
Все, кто хотел уехать срочно, уже провели сделки, утверждает собеседница. Оставшиеся продавцы с трудом понимают, что творится со стоимостью жилья. «Первоначально они ставят дома и квартиры в продажу по ценам 2021 года или даже чуть дороже, — рассказывает Инна. — Я сразу говорю клиентам: вы хотите продавать или продать? Если второе — тогда делайте дисконт процентов в 20. Иначе не продадите, потому что покупатель ждет схлопывания рынка. И берет только те позиции, которые выставлены по вкусной цене».
Новостройками Инна не занимается в принципе, но знает, что «там все стоит полностью». Что касается «вторички», квартиры в центре понемногу покупают, рынок очень узкий. Покупателя нужно заинтересовывать либо состоянием объекта, либо дисконтом. Кстати, если раньше в центре не обращали внимания на смету ремонта — все равно делать под себя дорогой объект, — то сейчас хорошее состояние, когда не надо вкладываться в ремонт, стало большим бонусом. Особенно если квартира инвестиционная, под сдачу.
«Люди устали от ожидания непонятно чего»
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что хорошие продажники, которые смогли перестроиться и правильно реагировать на возражения и страхи клиентов, не сильно потеряли в доходе. «Основное возражение клиентов — это страх, вызванный непониманием того, как будет развиваться ситуация. Но люди уже устали от этого состояния», — рассказывает Яна Глазунова.
— Уровень комиссионного вознаграждения риелтора установлен давно — 2–4% в зависимости от сложности сделки, и он не изменился, — говорит управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Александр Москатов. — Доходность риелтора, как доходность предпринимателя, зависит от количества проданных либо купленных объектов недвижимости и их стоимости. В этом смысле все относительно. Если рынок будет падать, то и риелторское комиссионное вознаграждение тоже будет снижаться. Не проценты, а именно риелторское вознаграждение, в силу того, что цены, например, снижаются. Но пока об этом говорить рано. Результаты мая, как и апреля, нам только предстоит почувствовать.
Вопреки общему мнению «нехлебные» месяцы для риелторов еще не начались, проблемы впереди, подчеркивает Александр Москатов. Рынок недвижимости — как локомотив, который не сразу начинает двигаться и не сразу останавливается, поэтому пока рано говорить о том, что заработки риелторов упали.
— Март для рынка недвижимости был достаточно ажиотажным, — говорит Александр Москатов. — А этот рынок так устроен, что сделки, по которым принимаются авансы и предоплаты, зачастую проходят не только в марте, а большей частью уже в апреле. Так что и апрель был вполне «рабочим». Очевидно, что слабое количество закрытых сделок придется на май-июнь.
— Александр, с учетом нынешних проблем в области купли-продажи жилья — накопили ли риелторы на «подушку безопасности»? Работают ли они еще где-то помимо сферы недвижимости?
— Здесь все как у обычных людей — у каждого свой стиль жизни, — отвечает эксперт. — Кто-то живет от сделки до сделки, кто-то имеет возможность инвестировать, создавать себе пассивный доход. Профессионально заниматься риелторством и где-то работать еще обычно не получается. Из двух бизнесов один должен быть увлечением. Я знаю профессиональных риелторов, у которых есть еще какое-то хобби — да, такое бывает. Но я не знаю людей, которые профессионально работают в другом бизнесе и к тому же являются успешными риелторами.
«Какие у риелторов хитрости? Просто грамотный маркетинг!»
Даже в лучшие времена покупатели раздумывали над приобретением конкретного жилья от двух с половиной до трех месяцев. Теперь же минимальный срок принятия решения — четыре месяца. Какие хитрости используют риелторы, чтобы побыстрее раскрутить клиента на покупку квартиры? — спрашиваем у Москатова.
— Хитрости? Перестаньте. Мы такие слова не используем и вообще противники подобных действий, — говорит Александр Москатов. — Риелтор — это профессиональный участник рынка, который призван оказывать и оказывает грамотную услугу покупателю либо продавцу недвижимости. Если покупателей мало или у них нет потребности покупать, «раскручивать» их на покупку недвижимости нецелесообразно, бессмысленно и даже чревато! В этом смысле у нас нет хитростей для быстрой раскрутки на покупку квартиры. Другое дело, что мы, безусловно, умеем осуществлять грамотный маркетинг объекта недвижимости. Когда нас нанимает продавец, риелтор, разумеется, может профессионально показать все достоинства объекта, используя маркетинговые инструменты. Но это не про раскрутку! А про маркетинг и умение показать выгодные стороны квартиры, дома или участка.
По данным «Азбуки жилья», готовое жилье в мае покупали только те, у кого была в наличии крупная сумма. Те, кто хотел внести минимальный первоначальный взнос, а остальное взять в кредит, оказались не у дел — брать займы под примерно 20% годовых для большинства оказалось немыслимо. «На рынке новостроек произошла похожая ситуация, хотя там интерес покупателей все же поддержала льготная ипотека. В Росреестре по Москве это подтверждают — там говорят, что число ипотечных сделок в городе в апреле по сравнению с мартом упало на 35%. В мае ситуация может измениться, но главным образом за счет новостроек — ставку по льготной ипотеке понизили до 9%, что подстегнет спрос. На вторичном же рынке ставки все еще начинаются в большинстве случаев с 14% годовых», — говорят специалисты компании.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рассказывает, что часть спроса, которая могла бы перейти на апрель, была по очевидным причинам реализована в марте. «Снижение объема продаж в апреле в Москве составило, по сравнению с уровнем марта, 47%, что объясняется несколькими причинами, — комментирует Наталия Кузнецова. — Покупатели, которые планировали приобретение жилья, откладывали свои сделки в ожидании дальнейшего снижения ключевой и, как следствие, ипотечной ставки. А инвесторы встали на режим паузы — им платить дополнительные проценты, мягко говоря, невыгодно, особенно с учетом высоких инфляционных ожиданий и дальнейшей неопределенности в экономике. Общей тенденцией остается снижение площади и покупка по минимальной цене».
Иномарку на накопления уже не купишь
Сотрудник сетевого агентства недвижимости Андрей с опытом работы 10 лет утверждает, что в «тихом» Восточном округе Москвы, где он в основном находит клиентов, почти ничего не поменялось. Как были сделки по хрущевкам под реновацию, так и есть; как удивлялись росту цен, так и удивляются.
Единственное, что перевернуло ситуацию, — недавнее укрепление рубля, говорит Андрей. До этого аксиомой было, что валюта всегда растет, и цены можно, если экономика нестабильна, прикреплять к ней. Как вдруг рубль вновь начал укрепляться. В 2015 году была похожая ситуация, но тогда доллары и евро можно было применить по прямому назначению, в зарубежных поездках, поэтому люди на этом не теряли. Сейчас положение другое: рубль растет при закрытых границах.
А вот в загородной недвижимости продажи и цены растут очень сильно. Сектор Натальи, риелтора по загородной недвижимости с 2007 года, — подмосковные «шесть соток». Именно он очень бурно поднимается с колен — ажиотаж такой же, как в начале пандемии.
— Люди поняли, что Испания или Кипр в ближайшее время никому не светят, Париж тоже, и настроились проводить отпуск на даче, — делится Наталья. — К тому же деньги обесцениваются, что будет завтра, вообще неизвестно, значит — надо вкладывать накопленные средства.
Раньше, имея свободный миллион, среднестатистический человек предпочитал вложить его в новую иномарку. Но автомобиль на эти деньги уже не купишь, а вот шесть соток в каком-нибудь непафосном месте — вполне.
— У меня сейчас десяток сделок в работе, только одна из них связана с эмиграцией, — рассказывает Наталья. — В кооперативе, где моя собственная дача, есть семья: жена русская, муж англичанин, они с начала коронавируса не приезжали на дачу, сейчас окончательно решили продавать. На сделке их представляю я, а деньги будут переводиться маме жены. Конечно, в рублях. Остальные мои сделки — просто «подчистка хвостов».
Люди проводят инвентаризацию, у кого что есть невостребованного, что можно продать. И часто бывает, что дач в семье две или три, столько не нужно. Одну, самую запущенную, продают.
Наталья говорит, что продаются совершенно любые участки: «Я говорю именно об участках, потому что не любой дом идет в плюс. Часто заросший участок со старым домом приходится продавать дешевле, потому что в расчет берется стоимость расчистки и демонтажа».
Самые доступные, от 300–400 тысяч рублей, — заросшие участки с летним домиком, непригодным для жизни, и не рядом с железной дорогой. Близость электрички — огромный бонус. В шаговой доступности от станции дешевле 600–700 тысяч уже ничего нет, причем давно. И это всё — негазифицированные садовые некоммерческие товарищества (СНТ). С газом минимальная цена — миллион рублей.
Люди приобретают участки иногда без планов строиться в ближайшее время — просто пристроить деньги. Но в нижней категории — около 500 тысяч рублей — ценятся развалюшки, в которых можно что-то своими руками подшаманить и сразу начинать жить.
— Тут есть забавная разница: подобный сектор востребован у мигрантов, но те покупают дома в деревнях. Там проще вести хозяйство, держать скотину и нет конфликтов с соседями. А в СНТ берут именно дачники — те, кто хочет отдыхать или вложить деньги, — продолжает Наталья. — Так что вся надежда — на гастарбайтеров и беженцев…