Сколько раз можно рефинансировать ипотеку и процесс повторного рефинансирования

Рефинансирование ипотеки — это переоформление жилищного займа, его перевод в другую банковскую организацию с целью уменьшения процентной ставки и ежемесячных платежей. При рефинансировании средствами вновь открытого кредита закрывают обязательства по старой ссуде.

ВАЖНО

Обратиться с заявкой о переоформлении ипотеки можно в тот же банк, где был взят кредит. Обычно финансовые учреждения неохотно перекредитуют собственных клиентов, но и такой вариант возможен.

Для того, чтобы не переплачивать, целесообразно рефинансировать оформленную ранее жилищную ссуду и работать с банком по актуальным процентным ставкам.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.

Закон о рефинансировании ипотеки

Рефинансирование ипотеки, как и другого кредита, осуществляется по закону 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», который вступил в силу 21 декабря 2013 года.

Внимание

Перед обращением в банк по рефинансированию ипотеки желательно проконсультироваться у юриста по основным положениям закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года №102 ФЗ. Вопросам уступки права по закладной посвящена глава восьмая (статьи с 47 по 49).

Рефинансирование ипотеки снижает долговую нагрузку: как правило, увеличивается срок выплаты займа и уменьшается процентная ставка. В результате сокращается сумма ежемесячного платежа. В некоторых случаях можно рефинансировать жилищную ссуду по условиям государственной программы льготной ипотеки для молодых семей, принятой 30 декабря 2017 года. Процентная ставка составит 6%, разницу банку субсидирует государство.

Как часто можно делать рефинансирование ипотеки на квартиру?

Формального (законного) ограничения на переоформление жилищного кредита нет. Другими словами, обращаться за новым займом для того, чтобы погасить старый, можно так часто, как того пожелает заемщик.

Внимание

Внутренний регламент банковской организации может ограничивать гражданина – без выполнения определенных условий одобрения заявки на рефинансирование ипотеки получить не удастся.

Плохая кредитная история, задержка платежей — из-за этого финансовая организация настороженно отнесется к заемщику. Кроме того, банки неохотно рефинансируют собственные договоры. Поэтому целесообразно обращаться в другое кредитное учреждение, желательно крупное и с государственным участием.

Не все финансовые учреждения проводят повторное рефинансирование ипотеки. Прежде, чем подавать заявку, уточните действующие условия и требования кредитной организации к заемщику.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на дом?

Банку не важно, какой объект недвижимости выбрал заемщик для покупки. Это может быть квартира, дом на одну семью в черте города, таунхаус или коттедж. Важнее ликвидность недвижимости, ее реальная рыночная цена и общее состояние.

Ссуду на дом, как и на квартиру, можно рефинансировать неограниченное количество раз. Статус объекта недвижимости формально никак не ограничивает заемщика. Но для банка привлекательнее квартира, ее проще реализовать в случае прекращения выплат. Поэтому в случае с домом, как и с другими нестандартными видами жилья, возможны отказы в переоформлении ипотеки.

В каких ситуациях лучше обращаться повторно за рефинансированием?

Решение о рефинансировании ипотеки может быть принято импульсивно. Чаще всего это связано с изменившимися условиями на рынке ипотечного кредитования. Например, уменьшились процентные ставки. Первая мысль заемщика — подать заявку на новых условиях и сэкономить семейный бюджет.

Поддаваться настроению в финансовых вопросах неразумно. Ипотечный займ оформляется на много лет, выплачивать необходимо значительную сумму, и в некоторых случаях низкий процент не означает автоматического уменьшения размера платежа. Из-за этого повторное рефинансирование ипотеки может быть невыгодным даже на более привлекательных на первый взгляд условиях.

На рефинансирование ипотеки стоит решиться в следующих случаях:

1. Изменилось финансовое положение семьи: уменьшился доход, появились непредвиденные траты. В этом случае переоформление жилищного займа на длительный срок — единственный выход, для того чтобы продолжить выплаты и не лишиться имущества. Разумно поискать кредитные организации с более выгодными условиями для уменьшения ежемесячных платежей.
2. Разница по процентной ставке должна составлять не менее 1-1,5%. Например, по актуальному кредитному договору вы платите 10,5% годовых. Новый кредит будет выгоден, если другой банк предлагает 9-9,5% ставку.
3. По новому договору не требуется страхования или перестрахования жизни и залогового имущества. Новая страховка «съест» выгоду от маленькой процентной ставки.
4. Имеющийся договор не предусматривает санкций за переход в другой банк или досрочные выплаты по жилищному займу.
5. Если у вас на руках несколько ипотечных договоров в разных банках, то их выгоднее перевести в одну финансовую организацию. Объединенные обязательства удобнее выплачивать, да и сумма платежей уменьшается.
6. Целесообразно переоформить ипотеку, если прошло менее половины срока выплат. Например, договор заключен на 12 лет. Рефинансировать кредитный договор повторно можно, если остается платить не менее 6-7 лет. Иначе по новым долговым обязательствам придется платить не проценты, а основную сумму долга, что не так выгодно.
7. Условия в другом финансовом учреждении должны быть действительно значительно выгоднее. О ловушках и скрытых условиях при рефинансировании ипотеки, которые не бросаются в глаза при первом чтении договора, лучше проконсультироваться до принятия решения.
8. При нестабильном финансовом положении (значительных курсовых колебаниях) ипотеку рефинансируют, чтобы сменить валюту долга.

В каких ситуациях лучше не делать повторное рефинансирование?

За повторным рефинансированием ипотеки лучше не обращаться, если:

По займу осталось платить менее половины срока. Расходы на повторную экспертизу и сбор документов превысят возможную выгоду.

Процентные ставки отличаются незначительно.

Дополнительные требования (страхование жизни, экспертиза недвижимости) существенно удорожают процесс переоформления кредитного договора.

Текущий договор предполагает штрафные санкции за переход в другую финансовую организацию.

Перечисленные обстоятельства делают невыгодным перерасчет даже с учетом более выгодных процентных ставок.

Что дает повторное рефинансирование?

Ипотечные займы рефинансируют повторно в надежде сэкономить и расплачиваться по долговым обязательствам на выгодных условиях. В некоторых случаях переоформление ипотечного кредита — вынужденная мера. Она приведет к ухудшению первоначального положения, например, удлиняется срок выплаты. Но в сложных жизненных обстоятельствах приходится идти на компромиссы, чтобы не лишиться имущества.

В других обстоятельствах повторное рефинансирование ипотеки принесет пользу:

1. В исключительных случаях можно получить сумму, превышающую платеж по ссуде. Излишек можно использовать на ремонт жилья или отложить как неприкосновенный запас.
2. По договоренности с кредитором можно сменить объект залога, если заемщик имеет в собственности имущество, которое устроит кредитную организацию.
3. В процессе переговоров с банком можно подобрать наиболее выгодные условия, которые будут в лучшую сторону отличаться от стандартных, прописанных в официальных документах. Финансовые организации, как правило, идут навстречу крупным заемщикам.

Плюсы и минусы повторного рефинансирования

Повторное переоформление ссуды на жилье, как правило, благотворно сказывается на семейном бюджете. Уменьшается срок и сумма выплат. Это очевидно, из-за этого многие и идут на рефинансирование ипотеки.

Внимание

Минусы рефинансирования ипотеки скрыты, но и о них нельзя забывать, начиная процедуру перевода долговых обязательств в другой банк.

1. Рефинансирование, по сути, — повторное оформление ипотеки. Заемщик вынужден вновь собирать документы, обращаться в банк, ожидать одобрения заявки. Это крайне хлопотный процесс, требующий времени.
2. Необходимо учесть дополнительные расходы: оплата экспертизы недвижимости, затраты на регистрацию нового договора в государственных органах, страхование жизни заемщика в другой страховой компании.
3. Кредитное учреждение неохотно отпускает заемщиков. За переход в другой банк при рефинансировании ипотеки в договорах, как правило, предусмотрены штрафы.
4. Низкий процент не означает автоматически более выгодных условий по договору ипотеки. Если ссуда почти выплачена, выгоднее остаться у старого кредитора.

В каких банках можно оформить повторное рефинансирование ипотеки?

Банковские организации заинтересованы в привлечении клиентов-заемщиков, особенно если речь идет о крупных займах. Отсюда — большие штрафы при попытке плательщика сменить банк до конца ипотечного договора.

Новый клиент выгоден еще и потому, что первоначальную оценку рисков производило другое кредитное учреждение. Клиент, переоформляющий ипотеку, обладает хорошей финансовой репутацией и скрытых опасностей в таких договорах нет.

Большинство крупных финансовых организаций предлагает рефинансирование ипотеки (в том числе и повторное). Заемщик самостоятельно выбирает наиболее подходящие условия.

Внимание

Разумнее обращаться в крупные банки, которые проводят как первичное, так и повторное переоформление кредита на жилье. Требования к заемщикам (пакет документов, сумма займа, возраст клиента) стандартны, и не зависят от того, сколько раз проводится рефинансирование ипотеки.

В Росбанке перекредитование ипотеки оформляется по ставке от 6,99% до 10,74%. Наиболее низкий процент предоставляется, если:

заемщик пользуется зарплатными продуктами банка;

страхование жизни и залоговой недвижимости оформлено в Росбанке.

Требования к возрасту заемщика довольно лояльны: банк работает с клиентами от 21 года до 70 лет.

Условия Сбербанка не менее привлекательны. Процентная ставка от 9 до 11,5, сумма кредита от 300 тысяч рублей, возраст заемщика — до 75 лет.

Ставка на рефинансирование в Россельхозбанке колеблется от 9,05% до 12% в год. На минимальный процент по займу могут рассчитывать зарплатные клиенты организации. Выгодно переоформлять ипотеку на дорогие квартиры (стоимостью от 3 млн. рублей). В этом случае перекредитование осуществляется из расчета от 9,05% до 9,2% годовых. Рефинансирование жилищного кредита, взятого на приобретение жилого дома, осуществляется под более высокий процент — от 11,45 до 12 в год. Банк работает с заемщиками в возрасте от 21 года до 65 лет.

Внимание! Условия банков действительны на момент написания статьи, для уточнения актуальной информации, обратитесь к консультантам.

Условия для повторного рефинансирования

Для того, чтобы успешно пройти процедуру повторного рефинансирования ипотеки, необходимо соблюдать все требования, которые предъявляет новая кредитная организация гражданину, как новому заемщику.

В конкретном банке могут быть свои тонкости при переоформлении жилищного займа. Но в общем необходимо выполнить следующие условия:

Займ, который одобрит новый банк, должен быть равен прежней сумме займа или превышать ее.

Заявка должна быть одобрена банком. Если до этого были отказы, перекредитоваться в данном банковском учреждении не получится.

Документы на рефинансирование ипотеки должны быть оформлены корректно. Если в них обнаружатся ошибки (в собственных именах, номерах, датах) договор заключить не удастся.

Какие расходы могут возникнуть при повторном рефинансировании ипотеки?

Существенные статьи расходов при повторном рефинансировании — оплата экспертизы объекта недвижимости и заключение договора о страховании жизни в страховой компании, сотрудничающей с новым кредитором. Из-за высокой стоимости этих процедур многим приходится отказываться от переоформления долговых обязательств.

Кроме этого, заемщик должен оплатить:

Услуги нотариуса при заверении копий документов.

Пошлину за регистрацию договора в Росреестре.

Услуги жилищного юриста. С его помощью можно проанализировать условия и принять верное решение. Это — необязательный, но крайне желательный этап при повторном рефинансировании.

Документы для повторного рефинансирования ипотеки

Повторное рефинансирование напоминает процесс оформления жилищного кредита. Кредитор потребует от заемщика:

Документ, удостоверяющий личность (паспорт).

Нотариально заверенную копию трудового договора или трудовой книжки.

СНИЛС.

Налоговую декларацию (если гражданин оформлен как предприниматель).

Справку о доходах. Это может быть стандартная форма 2-НДФЛ или документ по внутреннему регламенту кредитной организации.

Справку о временной регистрации, если постоянной регистрации у гражданина нет.

К стандартному пакету документов при переоформлении ипотечной ссуды добавляются:

справка о сумме невыплаченного долга по текущему договору;

все документы о рефинансируемом займе (сроки, проценты, дата заключения и окончания договора, суммы ежемесячных выплат);

для состоящих в браке — согласие супруга на повторный кредит.

Все эти документы необходимо приготовить до подачи заявки.

К сведению

Если рефинансирование проводится в своем же банке, то финансовому учреждению не нужно формировать новое кредитное дело. Пакет необходимых документов уже имеется в распоряжении специалистов организации. Поэтому потребуется минимальный набор: паспорт, справки о занятости и доходах, СНИЛС.

Пошаговая инструкция повторного рефинансирования ипотеки

Процесс перевода ипотеки из одного банка в другой проводится поэтапно.

До обращения в банк необходимо подготовить необходимые документы. Это стандартный набор, который предоставляется при первичном оформлении жилищного кредита, дополнительно требуется документация по актуальному договору. В банке предложат заполнить анкету и оставить заявку на одобрение.

Кредитная организация выносит решение по заявке в течение нескольких рабочих дней. Если ответ приходит раньше (за 2-3 часа), велика вероятность ошибок в документах.

После положительного решения заемщик обращается в банк, где оформлен текущий договор. Там он сообщает о намерении изменения сроков погашения жилищной ссуды и получает согласие на перевод долга. Кредитор, кроме этого, выдает справку об остатках задолженности и передает реквизиты для окончательного расчета.

По требованию нового кредитного учреждения проводится оценка недвижимости. Оценщик проводит экспертизу и передает заключение в банк.

Если страховая компания, в которой производилось предыдущее страхование жизни заемщика, не аккредитована в новом банке, необходимо застраховаться вновь, по условиям новой кредитной организации. Иначе ежемесячные платежи увеличатся на 1-1,5%.

После этого проводится подписание нового договора. Его необходимо внимательно изучить до того, как все подписи и печати поставлены: в нем могут содержаться ограничения и неудобные для заемщика условия, иногда даже противоречащие закону.

Через несколько дней после подписания договора новый кредитор оплачивает остатки задолженности на счет прежнего банка. После этого заемщик получает от «старого» банка справку об отсутствии задолженности и закрытии кредита и получает закладную.

В закладной должна быть запись о передаче актуальному залогодателю.

На завершающем этапе новый договор и изменение залогодателя регистрируются в государственном органе (Росреестр).

Внимание

Если перекредитование производится в том же банке, где была первоначально выдана ипотека, то взаимозачет задолженности проводится внутри кредитной организации. Клиент должен только заключить новый договор.

Сроки повторного рефинансирования ипотеки

Для заемщика выгодно переоформить кредитные обязательства на новых условиях как можно раньше: так можно уменьшить выплаты и сэкономить. На заключительном отрезке ипотечного договора (2-3 года до окончания) переоформление ссуды теряет смысл — проценты уже выплачены.

Кредитному учреждению, напротив, невыгодно терять клиента на начальном этапе выплат, поэтому рефинансировать жилищный кредит не получится ранее, чем через год после заключения договора. Такое условие содержится в большинстве ипотечных договоров.

Условия рефинансирования в банках

Наименование банка	Процентная ставка	Дополнительные условия	Страхование при заключении договора	Максимальная сумма займа
Россельхозбанк	От 9,05% до 12%. Зависит от статуса плательщика	Не требуется согласие первоначального кредитора	Залоговое имущество страхуется обязательно. Здоровье и жизнь — по желанию заемщика	До 20 млн. рублей
Газпромбанк	От 8,9%	Заявки, по отзывам клиентов, редко отклоняют	Обязательно страхование недвижимости	До 45 млн. рублей
ВТБ	От 9%	Возможно рефинансирование без справки о доходах, но ставка по кредиту при этом возрастает	Обязательно страхование залогового имущества, жизни и здоровья заемщика	До 30 млн. рублей
Сбербанк	От 9%	От прежнего банка не требуется согласия на передачу договора	Страхование залоговой недвижимости обязательно	До 7 млн. рублей
Альфа-банк	От 8,69% Самый маленький процент предусмотрен для зарплатных клиентов Альфа-банка	Нет заявок на рефинансирование, отклоненных другими банками	Недвижимость должна быть застрахована от повреждений и от ущерба в результате мошеннических действий	До 50 млн. рублей

Внимание! Условия банков действительны на момент написания статьи, для уточнения актуальной информации, обратитесь к консультантам.

Формальные требования, которые банки предъявляют к претендентам на переоформление ипотеки, схожи.

1. Возраст заемщика — от 21 (реже 20 лет) до пенсионного возраста (65 лет). Исключение составляет Сбербанк: там готовы работать с возрастными клиентами (до 75 лет).
2. Кредитные организации предпочитают клиентов, которые имеют постоянный источник дохода и большой стаж работы. Доверие вызовет гражданин, который отработал на последнем рабочем месте не менее 3-х месяцев при общем трудовом стаже не менее года за последние 5 лет.
3. Больше шансов на одобрение заявки у клиентов, которые пользуются зарплатными продуктами банка.

ВАЖНО

Не стоит рассчитывать на минимальную заявленную банком процентную ставку при рефинансировании ипотеки. Для ее получения нужно соответствовать портрету «идеального» заемщика, получать гарантированную зарплату выше средней по региону и не иметь проблем по выплатам прошлых кредитов.

Возможные причины отказов банков

Кредитные организации заинтересованы в новых клиентах, стараются привлечь их выгодными предложениями, но в некоторых случаях отказывают в переоформлении кредита на жилье. Прежде, чем обращаться с просьбой о переоформлении ипотечного займа, стоит разобраться, по каким причинам заявки отклоняются.

Объект недвижимости, находящийся в залоге, непросто реализовать в случае прекращения выплат заемщиком. Самые выгодные для кредитора — квартиры эконом класса в новостройках. Они ликвидны и высоко ценятся на рынке. С одобрением заявки на переоформление ипотеки на такое жилье проблем не будет.

Произведенная перепланировка может уменьшить цену жилья и создать проблемы в регистрации его через государственные органы. Поэтому нежелательно производить капитальные переделки в квартире, которая еще не перешла в собственность.

Плохая кредитная история и низкий уровень дохода заемщика. Если доход за последнее время понизился или стал нестабильным, рефинансировать долговые обязательства удастся с трудом.

Отсутствие страховки или отказ застраховать залоговое имущество и жизнь заемщика.

Условия договора не соответствуют требованиям кредитора. Например, заемщик не подходит по возрасту, сумма ипотеки больше или меньше, чем требуется, или банк не проводит повторного рефинансирования вовсе.

Если за время выплат супруги-созаемщики развелись, а имущество еще не разделено по закону, заявку на переоформление жилищной ссуды отклонят.

Неохотно переоформляют ипотеку на жилье, которое было приобретено с использованием материнского капитала.

Что делать, если банк отказал в рефинансировании ипотеки?

Кредитные учреждения не объясняют причины отклонения заявок граждан, и, поступая так, действуют в рамках закона.

Отказ в переоформлении жилищной ссуды нельзя оспорить или обжаловать. Разумнее всего обратиться в другую кредитную организацию или проконсультироваться у ипотечного брокера.

К сведению

Если отказ может быть вызван излишней кредитной нагрузкой, то стоит погасить часть займов досрочно и тогда только обращаться за рефинансированием ипотеки.

Нужно устранять причины отказа в повторном рефинансировании, тщательно готовить документы, сравнивать условия в разных банках. Тогда снизить нагрузку на семейный бюджет вполне реально.

Нюансы

1. Клиенты, которые повторно обращаются за рефинансированием, вызывают повышенный интерес. Поэтому необходимо быть готовым к тщательным проверкам и изучению личности заемщика.
2. Для увеличения шансов заключения договора на более привлекательных условиях стоит как следует подготовиться: устранить нестыковки в документах, улучшить по возможности кредитную историю, представить объект недвижимости в выгодном свете.
3. Повторное рефинансирование ипотеки не влечет за собой повторный налоговый вычет. Субсидию от государства можно получить однократно, вторично обращаться в налоговые органы не стоит.

Повторное рефинансирование ипотеки поможет сэкономить и оздоровить семейный бюджет. В некоторых случаях рекомендуют перезаключать договор, даже если разница в процентных ставках составляет 1% и менее. Условия договора подбираются индивидуально для каждого заемщика, поэтому можно не только уменьшить платежи, но и получить от кредитора выгодные бонусы в виде увеличения суммы займа. Излишек можно потратить на неотложные нужды.