Выгодно ли погашение ипотечного кредита досрочно?

При упоминании слова ипотека на ум приходят понятия «кабала» и «рабство».

Но есть счастливчики, которым удаётся выбраться из неволи, погасив долг перед банком раньше срока.

Разберёмся, как и когда происходит досрочное погашение ипотеки.

Виды ипотечных платежей

Чтобы разобраться в тонкостях досрочного погашения ипотеки нужно знать, как «устроен» платёж.

До недавнего времени банки предлагали заёмщику два варианта:

1. Дифференцированный платёж;
2. Аннуитетный платёж.

На рисунке изображены аннуитетные и дифференцированные платежи

Суть первого: каждый следующий платёж меньше предыдущего, потому что существенную часть в структуре взноса занимает плата по «телу» кредита. С каждым платежом оно уменьшается, а с ним и проценты. Платежи поначалу существенные, зато переплата по кредиту вполне приемлемая. Этот тип платежа практически исчез с ипотечного рынка России.

Лет 5-7 назад можно было оформить кредит в Сбербанке по дифференцированной системе, но теперь банк предлагает только вариант аннуитета.

Чем он плох? Тем, что существенную часть каждого платежа в первые годы составляют проценты по кредиту, а доля оплаты по самому долгу мала. Зато при такой системе размер месячного взноса меньше, что делает ипотеку доступной для менее состоятельных россиян.

Рекомендуем к просмотру:

Наглядно разница между аннуитетным и дифференцированным платежами показана в таблице 1 (срок и процентная ставка условные, приведён график на первые полгода кредитования):

Таблица 1: Пример графиков с аннуитетными платежами

Условия: График аннуитетных платежей (кредит 5 млн. рублей на 5 лет, годовая ставка 10%)

Месяц	Ежемесячный платёж	В том числе «тело» кредита	В том числе проценты
1-й	106235.22	64568.56	41666.67
2-й	106235.22	65106.63	41128.6
3-й	106235.22	65649.18	40586.04
4-й	106235.22	66196.26	40038.96
5-й	106235.22	66747.9	39487.33
6-й	106235.22	67304.13	38931.1
Итого	637411.32	395572.66	241838.7

Таблица 2: Пример графиков с дифференцированными платежами

Условия: График дифференцированных платежей (кредит 5 млн. рублей на 5 лет, годовая ставка 10%)

Месяц	Ежемесячный платёж	В том числе «тело» кредита	В том числе проценты
1-й	125000	83333.33	41666.67
2-й	124305.56	83333.33	40972.22
3-й	123611.11	83333.33	40277.78
4-й	122916.67	83333.33	39583.33
5-й	122222.22	83333.33	38888.89
6-й	121527.78	83333.33	38194.44
Итого	739583.34	500000	239583.33

В первом случае за полгода клиент уменьшил тело кредита на 395 572,66 рублей, а во втором сразу на 500 000,00. Чем больше сумма долга, тем дороже обходится пользование чужими деньгами.

Что делать? Если финансы позволяют, устроить дифференцированные платежи самостоятельно! Для этого регулярно добавлять к месячному платежу любые свободные деньги. Даже лишние две тысячи, прибавленные к стандартному взносу, снижают общую переплату на десятки тысяч!

Более подробно о видах платежей по ипотеке мы писали в этой статье.

Досрочное погашение ипотеки: особенности, необходимые документы

С учётом остатка долга и размера накопленных сумм, которые можно пустить на платёж по ипотеке, вариантов досрочного погашения два:

• Выплатить часть долга;
• Закрыть кредит полностью.

Нужно ли уведомлять банк заранее? Порядок действий заёмщика, в каждом случае:

• Право на досрочное погашение закреплено в Федеральном Законе №284 от 01.11.2011 г.

Федеральный закон от 19 октября 2011 г. № 284-ФЗ “О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”

• Мораторий банка на эту процедуру в течение первых дней, месяцев, лет данным нормативным актом запрещён.
• Штрафы за раннее погашение незаконны.
• Кредитор может прописать в договоре условия, обязывающие заёмщика предупредить о досрочной выплате за 30 дней (статья 810 Гражданского Кодекса, п. 2). Практика показывает, что не все банки этим правом пользуются. Некоторые призывают гасить кредиты через интернет-банкинг без визита в офис. Встроенный калькулятор тут же сделает перерасчёт. Однако новый график, подтверждающий пересчёт процентов, получить в бумажном виде стоит. Оформляется перерасчёт при досрочном погашении Дополнительным соглашением к кредитному договору.
• Любые операции по счёту без письменного распоряжения владельца незаконны. Так в ВТБ24 строго соблюдают правила: если сам заёмщик не может явиться в банк, его представителю потребуется нотариальная доверенность на частичное погашение или закрытие кредита.

Таким образом, чтобы оформить досрочное погашение, клиент должен предоставить:

1. Паспорт (оригинал);
2. Кредитный договор;
3. Нотариальную доверенность и паспорт (для представителя заёмщика).

Фото документов: 

Паспорт

Кредитный договор

Нотариальная доверенность

Закрытие кредита: нюансы

Учитывая особенность аннуитетных платежей, полное досрочное погашение разумно делать именно в первые годы кредитования.

Для убедительности приводим расчёт переплаты по кредиту:

• С досрочным погашением через 12 месяцев от начала;
• За год до конца срока.

Как и в Таблице 1 кредит в 5 млн. рублей взят на 5 лет под 10% годовых:

Таблица 3: Сравнение переплаты при полном погашении после 1 года кредитования и за 12 месяцев до конца договора

Условия:	Размер единовременного платежа	Сумма кредита	Уплачено за весь срок
Досрочный платеж через 12 мес.	4188659.4	5000000	5463482.08
Досрочный платеж через 48 мес.	1208373.45	5000000	6307664.18

Чем ближе дата погашения к концу срока, тем больше переплата за пользование деньгами.

Совет: через пару дней после внесения суммы долга закажите в банке справку о закрытии кредита. Она подтверждает, что у банка нет вопросов к заёмщику. Эта формальность гарантирует, что «не всплывут» недоплаты, выросшие до солидных штрафов.

Процедура закрытия требует времени, поэтому лучше посетить кредитный отдел спустя несколько дней после внесения долга.

Частичное погашение: два сценария

Если у заёмщика появились свободные деньги, возникает вопрос, стоит ли отправить их на досрочное погашение ипотеки.

Нужно прикинуть, есть ли возможность вложить деньги с большей выгодой (драгметаллы, инвестиционные фонды и т.д.)

Разумнее получить повышенный доход, по сравнению с той суммой, что удастся выгадать от «досрочки».

При досрочном внесении суммы, превышающей плановый платёж, клиент может рассчитывать на один из сценариев.

Частичная досрочная выплата позволяет:

1. Либо сократить срок кредитования;
2. Либо снизить размер ежемесячного платежа.

2 сценария для клиента, который внес сумму, превышающую плановый платёж

Но не всегда есть право выбора:

• Плохая новость: банки прописывают в договоре один из вариантов. Если планируете погашать досрочно, ищите банк, чьи условия вас устраивают.
• Хорошая новость: крупнейший игрок рынка кредитного жилья Сбербанк в 2017 году предлагает оба варианта на выбор.

Нехитрый расчёт показывает, что вариант со сроком выгоднее: чем дольше пользуешься деньгами, тем больше платишь за это. Но если стоит задача уменьшить нагрузку на семейные финансы прямо сейчас, нужно выбирать второй сценарий.

Будет полезно просмотреть видео:

В случае досрочного погашения Сбербанк может отнести дополнительную сумму в счёт:

• Погашения процентов;
• Погашение основного долга.

Если «досрочка» внесена до месячного платежа, то прежде всего она пойдёт на погашение набежавших процентов, а остаток на погашение основного долга. Если в день платежа, то деньги отправляются на уменьшение «тела» кредита.

Как накопить на «досрочку»

Не стоит пренебрегать любыми способами для накопления даже скромных сумм:

Способ	Описание
Материнский капитал	Материнский капитал — это 453 тысячи рублей. Сбербанк и ВТБ24 принимают материнский капитал и для уплаты очередных взносов, и для оформления ипотеки. Как погасить кредит маткапиталом? Для оплаты существующего кредита не нужно ждать трёхлетия ребёнка, на рождение которого выписан Сертификат. Можно сразу начинать процедуру погашения. Она не быстрая: разрешение на перевод средств даёт Пенсионный фонд, у которого есть 30 дней на рассмотрение документов. Сумма идёт на снижение основного долга, после чего происходит перерасчёт ежемесячного платежа.
Налоговый вычет	Налоговый вычет — это 13% от суммы, отданной по договору купли-продажи или долевого участия, но не более 260 тысяч рублей, плюс 13% от заплаченных процентов по кредиту. Если человек уже получал вычет до 2014 года, то может вернуть налоги только с процентов по кредиту.
Рефинансирование	Рефинансирование — это перепродажа закладной на квартиру вашим банком другому кредитору. Можно заняться, если есть банк с более привлекательными условиями по ипотеке. Важно отметить, что сбор документов для одобрения кредита во втором банке повторяется с нуля. Но снижение ставки даже на 1% стоит того, чтобы затеять эту процедуру: при сроке в 10-15 лет, экономия измеряется пятизначными цифрами. Нужно указать в новом договоре целевое назначение кредитных средств – рефинансирование договора ипотеки, чтобы не упустить возможность обратиться за вычетом по нему.

Мы уже писали в одной из своих статей о том что такое закладная на квартиру по ипотеке.

Итог: даже минимальное досрочное погашение сэкономит при аннуитетных платежах немалые суммы. Лучше вносить «досрочки» регулярно, хотя бы по 2-3 тысячи рублей.

Порядок пересчёта платежей нужно уточнять в своей кредитной организации, общее правило для всех — отсутствие моратория и штрафных санкций на процедуру досрочного погашения.

А если есть возможность досрочного закрытия кредита, то не стоит откладывать даже на месяц.