Что можно и что нельзя делать с ипотечной квартирой?

Немного теории. Кому на самом деле принадлежит квартира?

Ипотека в России регулируется одноименным Федеральным законом № 102 от 16.07.1998 г. Сфера действия документа гораздо шире, чем покупка квартир. Согласно статье 5 Федерального закона № 102, ипотека может распространяться также на земельные участки, жилые дома, гаражи, парковочные места, дачи и даже предприятия.

При ипотечном кредите банк финансирует покупку недвижимости. Она заложена, и любое распоряжение (продажа, обмен, дарение и т.д.) невозможно до полного расчета без согласия держателя закладной. Формально квартира находится в собственности покупателя. Это противоположно лизингу, когда имущество арендуется с правом выкупа (при последнем взносе).

Что нельзя сделать с ипотечной квартирой?

Основные ограничения изложены в Федеральном законе № 102. 

• Во-первых, должник не должен допускать ухудшения состояния имущества, что приведет к падению его цены. 
• Во-вторых, имущество не может быть продано без согласия залогодержателя (статья 37 Федерального закона № 102). На практике заложить квартиру без согласия банка невозможно. Нельзя продавать, дарить или обменивать, передать под другой залог.
• Нельзя переоборудовать и переводить в нежилой фонд;
• Ухудшать, т.е. делать имущество непригодным для проживания.

Если имущество уничтожено, должник все равно несет финансовую ответственность перед банком. Другие ограничения должны быть прописаны в договоре. Например, банки имеют право запретить регистрацию лиц, не являющихся близкими родственниками должника.

Что можно делать?

Согласно статье 29 Федерального закона № 102, имущество может быть использовано по назначению. Кроме того, залогодержатель имеет право получать доход от заложенного имущества. Таким образом, жилье может сдаваться в аренду или приносить иную прибыль, если это не противоречит его целевому использованию и договору.

Вот что еще можно сделать с недвижимостью:

• Предоставить завещанию право определять судьбу имущества;
• Наследовать имущество (в этом случае передаются и кредитные обязательства);
• Сделать ремонт (фактически, это даже обязанность должника);
• Регистрировать близких родственников (родители, супруг/супруга, дети);
• Улучшать (внешнее утепление, остекление балкона, установка кондиционера и т.д.), если это не нарушает градостроительные нормы или условия договора.

Какой риск несет заемщик в случае совершения им «преступного деяния»?

 

Если вы изучите договор, то найдете много интересных деталей. Например, о некоторых действиях необходимо сообщать в банк (регистрация третьих лиц, регистрация прав собственности). Если должник отчудил вещь (заложил ее) с нарушением требований статьи 37 ФЗ №102, залогодержатель имеет право требовать по своему усмотрению:

• Признать сделку недействительной.
• Досрочно исполнить обязательство, предусмотренное договором.
• Если «запрещенное действие» указано в договоре, но не в Федеральном законе № 102, на должника может быть наложен штраф. Сумма указывается в договоре, но это всегда значительная сумма. Например, штраф может быть наложен за самовольную перепланировку или сдачу квартиры в аренду без согласия банка.

Увеличение площади квартиры: законно ли это?

Некоторые типы домов позволяют увеличить площадь участка. Например, к таунхаусу можно пристроить террасу, переоборудовать прихожую или кухню. Такие работы относятся к реконструкции объекта недвижимости, порядок их выполнения регулируется градостроительными нормами.

А если речь идет об ипотечной квартире, то вам потребуется одобрение банка. И страховая компания, если имущество покрыто полисом. Самовольное строительство не является безусловным основанием для банка требовать досрочного погашения кредита в соответствии с Федеральным законом № 102.

Может ли банк осмотреть квартиру?

Статья 34 ФЗ №102 предусматривает, что залогодержатель имеет право на осмотр жилья как по документам, так и по факту. На практике банки редко пользуются этим правом. Однако учреждение может, например, запросить информацию о лицах, зарегистрированных в помещении. Если будет установлено нарушение договора, может быть наложен штраф.

Образец договора

Банки предлагают ознакомиться с типовым договором. В пункте 4.3.3 говорится, что кредитор имеет право проверять документы и факты, включая посещение объекта. Банк может проверить состояние недвижимости, получить информацию о составе людей, проживающих в квартире (временно или постоянно).

В разделе 4.3.4 описаны нарушения, при которых может быть потребована досрочная выплата. К ним относятся:

• Грубое нарушение правил эксплуатации объекта, создающее риск нанесения ущерба (убытков) объекту.
• Выявление незадекларированных обременений.
• Страховой полис на имущество отсутствует.
• Нецелевое использование выделенных средств.