Досрочное погашение ипотечного кредита

Если у заемщика появились свободные денежные средства, он может досрочно погасить ипотеку. Допустимо закрытие всего долга или внесение части суммы. Однако производить закрытие обязательств перед банком нужно с соблюдением ряда правил. Важно учитывать, что досрочное погашение ипотеки не всегда выгодно для заемщиков. Принимая решение о проведении процедуры, стоит оценить персональные особенности сложившейся ситуации.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В законодательстве отсутствуют запреты на досрочное погашение ипотечного кредита. Более того, в статьях 809—810 ГК РФ говорится, что финансовые организации не могут требовать предоставлять дополнительные платежи или взимать штрафы за преждевременное внесение денежных средств. Из вышесказанного следует, что заемщик имеет право в любой момент полностью или частично рассчитаться с банком по ипотечному кредиту.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.

Однако нужно учитывать особенности ипотеки. Она представляет собой долгосрочный кредит, связанный с предоставлением большого количества денежных средств. Финансовые организации стараются получить максимум с подобной сделки. Компания предпринимает все возможные действия, чтобы удержать заемщика. Поэтому лицо обязывают заранее уведомлять о планируемом действии. В пункте 2 статьи 810 ГК РФ говорится, что досрочное погашение ипотеки возможно после уведомления заимодавца о планируемом действии не менее, чем за тридцать дней до момента возврата денежных средств. Договором может быть предусмотрен более короткий срок для выполнения процедуры. Если условие выполняется, лицо сможет без беспрепятственно закрыть обязательства по ипотечному кредиту перед финансовой организацией досрочно.

Что о досрочном погашении ипотеки говорит закон?

Возможность досрочного погашения ипотеки предусмотрена в пункте 2 статьи 810 ГК РФ. Здесь говорится, что лицо имеет право рассчитаться по обязательствам, если предупредит банк за 30 дней.

ВАЖНО

Дополнительно досрочный возврат кредита упоминается в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Здесь говорится, что в случае преждевременного внесения денежных средств переплата начисляется до дня полного возврата займа. Дополнительные средства за досрочное погашение вносить не нужно.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Выполнение процедуры выгодно для заемщика. Произойдет снижение размера переплаты по ипотечному кредиту. Дело в том, что проценты начисляются за время фактического использования кредита. Чем раньше человек вернёт деньги, тем меньше придется переплатить.

Если гражданин полностью закрывает задолженность по ипотеке досрочно, происходит снятие обременения с залогового имущества. В результате лицо сможет полноправно распоряжаться недвижимостью. Пока квартира находится в залоге у банка, большинство юридических действий можно совершать с разрешения финансовой организации.

К сведению

Погасив ипотеку досрочно, лицо сможет взять новый жилищный кредит для улучшения условий проживания. Пока первоначальные обязательства не погашены, новый займ не дадут.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Гражданин имеет право произвести полное или частичное досрочное погашение ипотеки. Во второй ситуации происходит внесение части задолженности. Размер суммы заемщик определяет самостоятельно.

Процедура частичного досрочного погашения ипотеки осуществляется по классической схеме. Заемщику придется заранее уведомить финансовую организацию о досрочном закрытии обязательств, если иное предусмотрено ипотечным договором, в некоторых банках и вовсе отсутсвует обязанность в предупреждении. Для уведомления потребуется посетить банк и написать заявление. В бумаге предстоит отразить количество денежных средств, которые лицо хочет внести свыше установленной нормы, и прописать дату платежа. Необходимо строго соблюдать установленные сроки. В назначенный день предстоит произвести платеж.

ВАЖНО

Если выбрано частичное досрочное погашение ипотеки, можно сократить срок платежей или уменьшить их сумму.

Условия досрочного погашения ипотеки

Условия досрочного закрытия обязательств перед финансовой организацией обычно прописаны в кредитном договоре. Здесь указывается срок уведомления компании. Обычно процедуру необходимо выполнить за 30 дней до внесения платежа. В соответствии со статьей 810 ГК РФ, в соглашении можно установить иной срок, уменьшив период, за который необходимо уведомить организацию. При этом законодательство не оговаривает возможность пролонгации срока. Обычно заемщик должен сообщить о досрочном закрытии обязательств за 30 дней до внесения суммы. При этом не установлено, какое количество времени может пройти с момента получения кредита. Фактически допустимо взять ипотеку и погасить через один месяц досрочно.

Оплату можно производить как в первой, так и во второй половине срока ипотеки. Целесообразнее первый вариант. Дело в том, что банки намеренно рассчитывают сумму таким образом, что изначально происходит внесение большей части процентов. При этом основной долг не уменьшается. Ближе к концу срока состав платежа меняется. Часть, идущая на закрытие основного ипотечного долга, преобладает. Так, если заёмщик взял ипотеку на 5 лет и в течение 4 регулярно вносил платежи, выполнять досрочное погашение нецелесообразно.

Минимальный размер также не установлен. Допустимо внесение даже 100 руб. Ранее присутствовали ограничения, но сейчас их отменили. При частичном досрочном погашении ипотеки происходит перерасчет процентов. Если внесение средств происходит в офисе финансовой организации, гражданину предоставят новый график оплаты кредита.

Необходимые документы

Для досрочного погашения ипотеки достаточно написать заявление и взять с собой паспорт. Дополнительные документы не требуются. В заявлении предстоит указать номер расчётного счёта, с которого будут списаны деньги. Если погашение производится частично, гражданин обязан определить, будет ли выполнен перерасчет или произойдет сокращение срока выплат. Подать заявку можно через официальный сайт финансовой организации. Количество частичных досрочных погашений по одному кредитному договору не ограничено.

Как досрочно погасить ипотеку?

Досрочно погасить ипотеку в финансовой организации несложно. Для выполнения процедуры необходимо выполнить следующие действия:

1. Взять с собой паспорт и посетить банк. Здесь потребуется обратиться к сотруднику финансовой организации и сообщить о принятом решении.
2. Написать заявление, указав день предоставления денежных средств, размер платежа и иные важные особенности, если они имеют место быть.
3. Внести сумму на счёт, с которого будет происходить списание.
4. Финансовые организации проверят корректность выполненных процедур. Если ошибок не найдено, заявку удовлетворят. Будет составлен новый график платежей. Если обязательства закрываются полностью, заемщику выдадут справку об отсутствии задолженности.

Когда необходимо писать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита?

Потребность в написании заявления возникает, если в договоре отражено, что заемщик обязан уведомить компанию о внесении денежных средств. Точная форма документа не установлена. Однако при его выполнении необходимо соблюдать общие принципы делопроизводства. Лучше заранее использовать готовый образец документа выданный в банке. Гражданин минимизирует риск возникновения ошибок.

Особенности погашения при аннуитетных или дифференцированных платежах

Принимая решение о досрочном погашении ипотечного кредита и оценивая выгодность осуществления действия, необходимо принимать во внимание разновидность платежей. Они бывают аннуитетные и дифференцированные. Особенности внесения денежных средств напрямую влияют на выгодность услуги.

Если выбран аннуитетный способ расчёта, каждый месяц заемщик вносит одинаковую сумму. В первом периоде закрытия обязательств большая часть суммы идет на погашение процентов. Оставшиеся средства направляются на закрытие долга.

Если выбран дифференцированный способ расчета, происходит закрытие основного долга. Только после этого осуществляется погашение процентов. Размер суммы во время закрытия обязательств также меняется. Изначально платежи очень большие. Постепенно их величина снижается. Дифференцированный способ расчета выгоден для заемщика. В этой ситуации переплата будет значительно меньше.

Схемы досрочного погашения ипотечного кредита

Как уже говорилось ранее, существует два способа влияния частичного досрочного погашения на ипотеку – можно уменьшить размер ежемесячного платежа или сократить срок кредитования. Оба способа связаны с рядом преимуществ и недостатков.

Внимание

Необходимо учитывать, что часть банков устанавливают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредитования. Необходимо внимательно читать соглашение, чтобы понимать, какую схему частичного досрочного погашения ипотеки можно выбрать.

Уменьшение величины ежемесячного платежа.

Уменьшение размера ежемесячного платежа – самая частая схема досрочного погашения ипотечного кредита. При этом срок расчетов по обязательствам остается прежним. Метод рекомендуется использовать лицам, которые хотят облегчить финансовую нагрузку на бюджет. Метод связан с меньшей экономией, однако он подойдёт лицам, доход которых может внезапно уменьшиться. Дополнительно сокращение нагрузки на бюджет может освободить денежные средства и позволить в последующем вновь предоставить сумму, превышающую ежемесячный платёж. График расчёта по кредиту будет пересмотрен. Заемщику предоставят новую схему расчета, в которой будут указаны платежи с учетом внесенных сумм.

Сокращение срока кредитования.

Если выбрано сокращение срока кредитования, ежемесячный платёж не изменится. Однако закрыть обязательства удастся значительно быстрее. Метод позволяет минимизировать переплату. Он подходит лицам с устойчивым финансовым положением, которые уверены, что смогут продолжить погашение по выбранной схеме в течение всего оставшегося периода.

Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки, уменьшить срок или платеж?

Уменьшение срока подходят лицам, которые хотят быстрее расплатиться с задолженностью. Если человек хочет снизить финансовую нагрузку, необходимо выбрать уменьшение размера платежа по ипотеке. Однако присутствует ряд нюансов. Если частичное погашение выполняется в рамках военной ипотеки, допустимы изменения срока кредитования.

К сведению

Если получена военная ипотека, снизить величину платежа невозможно. Деньги, которые были перечислены сверх установленной суммы, будут внесены на счёт Росвоенипотеки. Клиенту предоставят новый график расчета с финансовой организацией.

В каких ситуациях целесообразно выбрать уменьшение ежемесячного платежа?

Уменьшать срок закрытия обязательств по ипотеке досрочно целесообразно в следующих ситуациях:

погашение кредита производится аннуитетными платежами;

с момента получения кредита прошло не более 3 – 5 лет;

доход заемщика позволяет закрывать обязательства перед финансовой организацией.

В течение первых 3 – 5 лет заемщик выплачивает только проценты. Объём основной задолженности при этом не меняется. Если процесс погашения осуществляется уже свыше 5 лет, больший объём в платеже будет занимать тело кредита. Поэтому снижать срок становится нецелесообразным.

Финансовые организации стремятся заработать на клиенте. Поэтому выбор заёмщика часто ограничивают. Нередко в условиях ипотечного договора говорится, что возможен лишь перерасчет суммы платежа при досрочном погашении ипотеки. При этом небольшой остаток задолженности будет сохраняться в течение всего срока действия договора.

В каких ситуациях лучше выбрать сокращение срока кредитования?

Эксперты советуют уменьшать ежемесячный взнос, если лицо хочет снизить нагрузку на бюджет, или сумма платежа превышает 50% от совокупного дохода семьи. В остальных ситуациях использование метода нецелесообразно. В некоторых случаях может рассматриваться вопрос об одновременном изменении величины платежа и сокращения срока расчета по обязательствам.

Расчет досрочного погашения

Процедура досрочного погашения ипотеки предполагает перечисление денежных средств с карточного счета, внесение наличных в кассу или использование банкомата. Чтобы деньги списали, потребуется уведомить финансовую организацию о планируемом действии за 30 суток до наступления срока платежа. Если сумма не закрывает весь остаток долга, клиенту предоставят новый график погашения задолженности. Чтобы понять, как досрочное погашение влияет на счёт по ипотеке, необходимо ознакомиться со следующими примерами:

1. Гражданин получил займ в размере 5000000 руб. Деньги предоставили на 10 лет под 10% годовых. Закрытие обязательств выполнялось аннуитетными платежами в размере 66000 руб. ежемесячно. В итоге сумма переплаты за весь период расчета 2,9 млн руб. Когда прошёл 1 год, клиент досрочно внёс 1 млн. руб. Банк предложил гражданину уменьшить сумму платежа или сократить срок кредитования. Если выбран первый способ, сумма уменьшится до 53300 руб. Объём переплаты при этом сократится до 2 млн. руб. Если выбрать уменьшение срока кредитования, гражданин должен будет также платить 66000 руб. Однако срок действия договора сократится до 7,5 лет. Переплата составит 1,7 млн руб.
2. Условия остались прежними, но заемщик внёс 1 млн руб на шестом году пользования кредитом. В этой ситуации объём переплаты составит 2,4 млн руб, если срок погашения кредита уменьшится. В ситуации, когда происходит снижение размера платежей, лицо предоставит 2,6 млн руб свыше размера основного долга.
3. Допустим, у гражданина не было 1 млн руб, однако он может ежемесячно предоставлять на 20000 руб. больше, чем установленный размер платежа. В этом случае переплата составит 2,3 млн руб, если будет происходить снижение ежемесячного взноса, или 1,9 млн руб, когда выполняется сокращение срока кредитования.

Из вышесказанного следует, что значительно выгоднее досрочно уменьшать срок ипотечного кредитования, если до окончания действия договора осталось свыше 5 лет. Аналогичное правило действует и в случае, когда человек предоставляет суммы, превышающие ежемесячный взнос. Необходимо учитывать, что требуется написать заявление с просьбой о досрочном погашении, если человек планирует постоянно вносить сумму свыше установленного лимита. В иной ситуации переплата не будет учтена.

Досрочное погашение ипотеки на примере Сбербанка

В Сбербанке, как и в других финансовых организациях, допустимо полное или частичное досрочное погашение ипотеки. Уведомлять о своих намерениях не всегда нужно за 30 дней, осуществить погашение ипотеки досрочно можно через приложение СберБанк-онлайн без каких-либо уведомлений. Сумму необходимо внести на следующий день после предоставления документов. Сотрудник финансовой организации сделает перерасчёт и предоставит обновленный график платежей. Если заявка отсутствует, деньги, внесённые сверх установленной нормы, не списываются. Они будут храниться на счету до следующего ежемесячного платежа.

Сбербанк предлагает клиентам не посещать офис компании, а обратиться через онлайн систему. Способ связан со следующими нюансами:

1. Формирование заявки происходит автоматически. Система самостоятельно отправит её в банк.
2. Погашение ипотеки досрочно можно осуществить в день заявки.
3. Если планируется полное закрытие обязательств, рекомендуется заранее уточнить сумму оставшегося долга.
4. Если происходит частичное закрытие обязательств, по электронной почте вам будет выслан новый график платежей.

К сведению

Эксперты советуют использовать возможности системы Сбербанк онлайн при частых досрочных платежах. В результате клиент сможет сэкономить время на посещении офиса финансовой организации. Если происходит полное закрытие обязательств, целесообразно самостоятельно посетить отделение компании, уточнить размер задолженности и написать заявление. Это минимизирует риск возникновения проблем.

Возможные ошибки при досрочном погашении

Досрочное погашение ипотеки кажется простой процедурой только на первый взгляд. Самыми распространенными ошибками являются:

отказ от частичного досрочного погашения при наличии финансовых возможностей;

лицо произвело платёж на счёт, но не уведомило финансовую организацию о выполненном действии;

человек внес сумму для частичного досрочного погашения, уведомил банк, но не произвел очередной ежемесячный платёж по графику;

лицо выполнило частичное досрочное погашение, но не позаботилось о финансовой подушке, и в последующем возник долг.

Необходимо здраво оценивать финансовую ситуацию. Важно предусмотреть порядок действий на случай увольнения, болезни и прочих нюансов. Для человека который уверен в финансовых возможностях, лучше сразу выполнить досрочное погашение ипотеки. Стоит помнить о налоговом вычете. Полученные средства также допустимо использовать для закрытия кредита. Если лицо нашло выгодное предложение по рефинансированию ипотечного кредита, рекомендуется не пренебрегать им.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении ипотеки?

Если выполняется частичное досрочное закрытие ипотечного долга, допустим пересчет процентов. Однако перед тем, как обращаться в банк, рекомендуется детально изучить процедуру и обосновать присутствие соответствующего права. Необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Начисление процентов происходит каждый день.
2. Списание денег в счет досрочного погашения кредита происходит не при перечислении суммы, а в ближайшую дату, указанную в графике. Дополнительно стоит учитывать, что заявка рассматривается 30 дней.
3. Если человек хочет самостоятельно рассчитать проценты, во внимание стоит принимать справки, сверки и иные бумаги, поступившие из банка. Дополнительно стоит учитывать факт использования налогового вычета при ипотеке, если у гражданина присутствуют на него права.
4. Чтобы самостоятельно рассчитать проценты, необходимо взять общий размер переплаты и вычесть из него часть, которая пропорциональна переплате за все оставшиеся месяцы до закрытия кредита по стандартному графику. Затем потребуется направить письменную претензию в банк. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 30 суток. Затем кредитор обязан подготовить мотивированный ответ в письменной форме.
5. Гражданин обязан уплатить проценты только за период пользования кредитом. Если финансовая организация предпринимает любые действия по взысканию переплаты за период, в рамках которого не осуществлялось пользование денежными средствами, процедура противоречит положениям статьи 810 ГК РФ и считается незаконной. Если финансовая организация отказывается вернуть переплаченные проценты, клиент имеет право подать заявление в суд.

Как вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки?

В первую очередь рекомендуется обратиться к положениям договора. Если возврат предусмотрен, необходимо посетить страховую компанию или банк и написать заявление. Допустимо удалённое обращение. Заявку нужно дополнить справкой о досрочном закрытии ипотечного кредита и документами с реквизитами для перечисления денежных средств. Ответ обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Страховщик может удовлетворить требования клиента или сообщить о невозможности возврата страховой премии. Если гражданин считает, что его права нарушены, допустимо обращение в суд.

Плюсы и минусы

Основным преимуществом досрочного погашения ипотеки выступает существенная экономия. Чем раньше заемщик закроет обязательства, тем меньшее количество процентов ему придётся заплатить. Дополнительно выполнение процедуры положительно скажется на кредитной истории клиента. В результате получить новый займ будет легче.

Недостатком процедуры выступает необходимость расстаться с денежными средствами раньше положенного срока. Предусмотреть дальнейшее развитие событий не всегда удается. В результате человек может оказаться в финансовой яме. Поэтому эксперты советуют заранее позаботиться о финансовой подушке.

На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируется досрочное погашение?

Обычно в РФ ипотеку берут на 10-15 лет. Россияне предпочитают рассчитаться с обязательствами как можно быстрее, ведь промедление связано с существенными переплатами. Если заемщик точно знает, что в последующем будет закрывать сумму досрочно, рекомендуется получать ипотеку на 7-10 лет. Так, помочь закрыть кредит способно внесение материнского капитала, оформление субсидий и собственные накопления.

Нюансы

Внимание

Необходимо учитывать, что досрочное погашение ипотеки связано с рядом подводных камней. Если до конца закрытия обязательств осталось два или три года, лучше не использовать услугу. В этот промежуток времени практически все проценты выплачены. Осталось закрыть лишь тело кредита. Выполнение процедуры не всегда имеет смысл.

Частичное погашение кредита возможно при помощи рефинансирования. Однако предварительно важно рассчитать выгодность сделки. Заёмщику предстоит произвести ряд дополнительных платежей – оценить квартиру, застраховать имущество, предоставить сумму за открытие счёта. В результате произойдет подорожание услуги. Ее выгодность снизится.

Финансовые организации стремятся любыми способами удержать заемщика. Для них выгодно, чтобы человек производил платежи по ипотеке в установленные сроки. Иногда компании устанавливают запрет на закрытие обязательств или требуют уведомлять о планируемом действии более, чем за 1 месяц. Подобные условия нарушают положение статьи 810 ГК РФ. Столкнувшись с подобным, можно подать жалобу в прокуратуру.