Никита Стасишин: к 2022 году нужно выйти на 170 млн кв м задела в стройке
В ближайшее три года перед чиновниками, отвечающими за жилищное строительство в России, стоит весьма непростая задача: переломить тренд на снижение объемов «задела» новостроек, то есть жилья, находящегося в стройке. В интервью РИА Недвижимость замглавы Минстроя Никита Стасишин рассказал, как государство будет помогать региональным девелоперам с низкой маржинальностью проектов, за счет чего инфраструктурные облигации могут простимулировать развитие жилищного строительство и что будет представлять собой онлайн-платформа для арендного жилья, которую планируется запустить уже в следующем году.
– Определимся с понятиями: национальная цель – это в первую очередь улучшение жилищных условий для 5 миллионов семей. И уже внутрь нее было «зашито» достижение показателя по вводу в 120 миллионов «квадратов», которые, конечно, самоцелью не являются. С учетом продления сроков в указе сейчас мы ведем работу с регионами, чтобы определиться, какой объем жилья и в какие сроки они будут вводить.
Однако важно понимать: показатель в 120 миллионов не зависит только от желания строить. Он зависит от таких параметров, как количество зарегистрированных сделок на первичном рынке, число выданных ипотек на новостройки, стоимость квадратного метра, доступность механизмов, через которые квартиру можно купить.
В сегодняшней ситуации, когда жилищное строительство перешло на проектное финансирование и расчеты через эскроу-счета, выход на необходимые объемы строительства возможен без особых проблем в регионах, где у девелоперов есть маржинальность и на этапе стройки можно продать до 70% проекта. В субъектах, где маржинальность низка, необходима помощь государства. Без нее выполнить задачи нацпроекта по жилью довольно сложно, и неважно, о каком годе будет идти речь – 2024-м, 2025-м, 2026-м или 2030-м.
– Поддержка выражается в льготных программах ипотеки, в программах по строительству инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, более эффективном вовлечении земельных участков, расселении аварийного жилья и развитии социальной и некоммерческой аренды жилья.
Эпидемия COVID-19 не привела к массовым задержкам ввода жилья в России
Кроме того, чтобы выйти на целевой показатель в 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно, нужно, чтобы в стройке через два года находилось порядка 170 миллионов квадратных метров, а сегодня на стадии реализации находится меньше 100 миллионов «квадратов» индустриального жилья. Соответственно, нам необходимо за следующие два года создать предпосылки для того, чтобы девелоперы открывали проектное финансирование и начинали возводить новостройки, переломив тренд на снижение объемов, обусловленный кризисными явлениями из-за пандемии коронавируса.
– Окончательного решения на уровне президента и председателя правительства пока не принято, но мы, как профильное министерство, видим, что программа помогла не допустить значительного сокращения объема строительства и роста обанкротившихся застройщиков в период пандемии и после нее.
– Нет, мы видим, что объемы одобренных заявок от банков даже больше увеличенных лимитов. Сейчас процент использования лимита немного выше. По последним данным оператора программы — компании «Дом.РФ», кредиторы одобрили уже 358,4 тысячи заявлений. При этом после увеличения лимита программы до 900 миллиардов рублей в программе был заложен рост количества кредитов до 310 тысяч. Важно, расширение программы не предполагает значительного роста расходов со стороны бюджета, благодаря снижению ключевой ставки в период ее действия. Напомню, мы начинали субсидирование при ключевой ставке в 5,25%, а сегодня она равна 4,25%, так что стоимость денег для банков сократилась.
Мутко: россияне подали более 500 тысяч заявок на льготную ипотеку
– Абсолютно верно.
– Мы запустили программу по субсидированию кредитов застройщиков, которые они взяли на жилищное строительство. Речь идет не о проектном финансировании девелоперов, а о рыночных кредитах, ставка по которым была в районе 10-12%. Для компаний, сохраняющих обязательства по вводу своих объектов без переносов сроков в этом и следующем годах, а также декларирующих отказ от снижения численности сотрудников, мы сокращаем ставку до размера ключевой. Соответственно, больший объем денег уходит в стройку. Это очень важная мера, особенно если ее сочетать с перечнем системообразующих предприятий.
Напомню, поскольку Центральный банк включил строительную отрасль в число пострадавших от коронавируса, то кредитные организации имеют право по строительным компаниям, попавшим в список системообразующих, не ухудшать нормативы риска. Следовательно, строителям не придется дополнительно вливать собственные средства для обслуживания кредитных линий.
– По системе эскроу-счетов у нас из 100 миллионов квадратных метров строится 35 миллионов, уже достаточно много. По большинству компаний, строящих по старым правилам, с учетом мер поддержки отрасли, ситуация не критическая. Мы видим, что они прошли стресс-тесты. Так что если в регионах и появятся проблемные дома, то, надеюсь, это будут единичные случаи, не связанные с пандемией.
– На 7,6% снизились объемы ввода жилья в среднем по стране, до 33,6 миллионов квадратных метров за январь-июль. Сроки реализации проектов сдвинулись более чем в 75 регионах на два-три месяца. Сейчас активно работаем с регионами, чтобы нагнать объемы и ожидаем итоговые объемы ввода на уровне прошлого года.
– К сожалению, он пока сохраняется. Поэтому Минстрой продолжает работать со штабом, который возглавляет Татьяна Алексеевна Голикова и куда входят главы субъектов федерации, миграционная служба и Минтруд. Фиксируя потребность в строителях в том или ином регионе, мы все вместе разбираем ситуацию, думаем, как обеспечить приток людей через изоляцию в специальных местах – либо на границе, чтобы не повысить количество заболевших в нашей стране, либо на строительных объектах. Во главу угла, конечно, ставим безопасность наших граждан. Может быть, застройщикам и хотелось бы увеличить число рабочих, но пока справляются теми силами, которые есть.
– Минимум 100 тысяч. Правда, чуть легче стала ситуация с наладчиками оборудования и ИТР. Заявки по ним удается максимально оперативно отрабатывать по действующему регламенту с пограничной и миграционной службой, и все, по чьим кандидатурам обращаются региональные власти, заезжают.
– Мы разбирали эту ситуацию. Что такое стресс-тесты вообще? Это расчеты, которые проводят банки по обращению строительных компаний по специальной методике, причем достаточно регулярно. Они показывают не то, устойчива ли компания, а понесла ли она, например, во время пика пандемии дополнительные затраты из-за остановки строительства. Еще один пример изолированного применения стресс-тестов – это влияние на положение компании изменения курса доллара или любых других выделенных факторов.
– Нет, это добровольная инициатива застройщиков. Другое дело, что, если компания хочет в будущем претендовать на получение господдержки, она должна зафиксировать факт убытка из-за коронавируса.
– В условия выкупа жилья, обозначенных в конкурсных процедурах «Дом.РФ», было включено требование по минимальному дисконту в 15% к рыночной цене проекта. Такая скидка в регионах приближена к себестоимости. Когда запустилась программа льготной ипотеки, то оказалось, что застройщикам выгоднее продавать квартиры в рынок.
– «Дом.РФ» начал программу фактически за счет собственных средств. При этом условия предоставления государственных гарантий, которые предложил Минфин, никак не влияли на стоимость привлечения денег для выкупа новостроек. Отсюда и такие условия, ведь гарантии не бесплатный инструмент. «Дом.РФ» является прежде всего институтом развития в сфере жилищного строительства, антикризисная поддержка рынка – это не его основной функционал, и, устанавливая требования к участникам торгов, коллеги не могли пойти на ухудшение своего финансового положения.
– У нас готовы все бумаги для запуска программы, сейчас мы их вносим в правительство, чтобы запросить деньги на следующий год. Механизм субсидирования кредитов в низкомаржинальных проектах в регионах действительно очень нужен, без него стройку там запустить будет трудно. Надеемся, что программа заработает в течение месяца.
– Уже в этом году может быть выделен 1 миллиард рублей. При этом мы надеемся, что будет одобрена наша заявка на три следующих года – 2021-й, 2022-й и 2023-й. Мы просим около 54 миллиардов рублей – с таким объемом финансирования мы рассчитываем поддержать проекты в регионах площадью 12 миллионов квадратных метров.
– Расчет будет похож на показатель LCR (коэффициент покрытия ликвидности, общий стресс-тест, целью которого является прогнозирование шоков рынка – ред.). Банки прекрасно понимают, как его рассчитывать, и ждут выхода этой программы. Еще одним ее плюсом, кстати, будет то, что после запуска программы девелоперские проекты с рентабельностью ниже 15% смогут попасть в первую группу риска по 590-й инструкции ЦБ. Это дает возможность кредитным учреждениям не резервировать дополнительные средства по ним, удешевить деньги и увеличить объем финансирования стройотрасли.
– Мы поменяли подходы к «Стимулу». Если раньше мы отбирали проекты на год, и в первую очередь это были социальные объекты, то сейчас, по поручению вице-премьера, распределим деньги на четыре года. Уже идет обработка заявок регионов, в этот раз стараемся сделать упор на магистральную инженерную инфраструктуру, чтобы снять блок-факторы для старта жилищного строительства. Кроме того, удалось немного увеличить и объемы финансирования программы – на 6,5 миллиарда рублей, решение уже принято.
– Механизм выпуска инфраструктурных облигаций мы разрабатываем вместе с «Дом.РФ» по поручению премьер-министра Михаила Мишустина и вице-премьера Марата Хуснуллина. Нам очень сильно помогает помощник президента Максим Орешкин. Эти облигации будут размещаться специальным обществом проектного финансирования, или СОПФ. Один СОПФ уже зарегистрирован «Дом.РФ» и сейчас проходит корпоративные процедуры. Второй СОПФ есть в «ВЭБ.РФ», но у него будут немного другие цели привлечения средств, они работают с экономикой города — транспортом, агломерационными проблемами, модернизацией существующих объектов ЖКХ.
А если мы говорим только о жилищном строительстве, то инфраструктурные облигации как раз, по нашим предварительным планам, будут прекрасно кооперироваться с программой «Стимул». Для этого мы планируем внести изменения в нее и запросить дополнительное финансирование, чтобы из средств «Стимула» можно было бы направлять деньги на погашение купонов облигаций.
– Мы видим себе это следующим образом. СОПФ, учрежденный «Дом.РФ», выпускает инфраструктурные облигации, «накрытые» государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства направляются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства.
Естественно, сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом облигаций, становятся застройщик, реализующий жилой проект, и банк, открывший для него кредитную линию.
Тело долга по инфраструктурных облигациям возвращается только после ввода домов: определенная сумма выручки девелопера после раскрытия счетов эскроу идет на погашение долговых обязательств по ценным бумагам. А вот для купонных выплат, как я уже говорил, скорее всего, будет предоставлена поддержка государства в рамках программы «Стимул». Подчеркну, описанная модель — всего лишь рабочий вариант, детали окончательно не согласованы, мы с заинтересованными сторонами обсуждаем их каждую неделю.
«Пилоты» инфраструктурных облигаций пока планируется оттестировать на Тульской, Нижегородской, Ленинградской, Тюменской и, возможно, Новосибирской областях. В участии в программе выпуска таких ценных бумаг уже заинтересованы «Газпром» и «Россети».
– Думаю, что доходность, которую необходимо давать инвестору, должна быть на уровне ОФЗ, а срок – до десяти лет.
– Мы хотим доработать программу до конца года, и со следующего года сделать несколько пилотных эмиссий. Это будет действительно классная штука, так как пока в России нет механизма привлечения «длинных денег» для решения проблемы дефицита инженерных систем.
– Мы хотим запустить сервис, направленный в первую очередь на то, чтобы сделать рынок наемного жилья безопасным как для арендатора, так и для арендодателя. Арендуя квартиру через платформу, можно будет, например, оформить временную регистрацию и официально пользоваться всеми социальными привилегиями города, где ты живешь. Там же будут дополнительные услуги, начиная от оплаты коммуналки и заканчивая налогами, причем арендодатель сможет их оплачивать или как самозанятый, или использовать вариант НДФЛ.
– У нас нет цели создать единственного игрока в стране, никто ни у кого отбирать зарплату не будет, а любые агрегаторы объявлений и брокеры смогут размещать информацию о своих объектах и на нашей платформе. Все будут работать так, как работали, но честно и вбелую, без непонятных договоров, с гарантированным качеством услуг, не создавая «резиновых квартир» и прочих маргинальных вещей.
– Наши коллеги из «Дом.РФ», что создали ЕИЖС — Единую информационную систему жилищного строительства, с использованием технологий big data. При этом ни копейки средств федерального бюджета не потребуется. Но для начала нам придется подправить нормативную базу, инициировав принятие закона, создающего условия работы для платформы. Сейчас мы очень плотно работаем над документом вместе с «Дом.РФ», МВД и Минэком и рассчитываем его внести в Госдуму в следующем году. В случае если с законопроектом не случится задержек, в течение 2021 года платформа заработает в добровольном порядке.
– Вы правы, это точка роста, которая может позволить существенно увеличить объемы ввода жилья. Здесь нужно сделать несколько основных вещей. Во-первых, необходимо, чтобы при кредитовании покупателей индивидуальных домов предмет залога был понятен банкам, что означает индустриальный способ ИЖС. Во-вторых, комплексное подведение сетей и дорог. В-третьих, возможность ипотеки на этапе стройки, в том числе по льготным государственным программам. В-четвертых, проектное финансирование для застройщиков и расчеты с девелоперами через эскроу-счета для покупателей. Тогда все полетит.
– До 10 миллионов квадратных метров в год. Уже сейчас в регионах, где мы делаем «пилоты» с Агентством стратегических инициатив, мы видим огромный интерес людей к индивидуальным домам. А там, где есть спрос, всегда родится предложение.
– Снижать издержки строителей нужно за счет сокращения сроков реализации проектов, получения разрешительной документации, согласования коммуникаций и линейных объектов. Это избыточные своды правил и СНиПы и затраты на инженерную и транспортную инфраструктуру, строящуюся за счет девелопера, а потому закладываемые им в стоимость квадратного метра. Плюс вопрос себестоимости, связан с ценой строительных материалов. Кстати, именно поэтому с «ВЭБ.РФ» мы прорабатываем вопрос промышленного перевооружения строительной отрасли для выхода на новый качественный уровень панельного домостроения.
Свой вклад в сокращение издержек должен внести и «Дом.РФ», благодаря программе обучения архитекторов, результатом которой станет проектирование домов с максимально эффективным выходом площадей. Наконец, уменьшить затраты девелоперов позволит цифровое моделирование.
– Из 99 миллионов квадратных метров жилья на этапе строительства у нас продана половина, так что запас предложения еще есть. Никакого перегрева рынка новостроек в России точно нет.