Особенности оформления ипотеки на строительство дома в 2021 году

На чтение 7 мин. Просмотров 136 Обновлено 28.10.2021

Если вы задумались о строительстве собственного дома и переезде за город, но у вас недостаточно денег для этого, вы можете использовать ипотеку. Но, как показывает практика, сделать это зачастую очень сложно. Сегодня мы поговорим, с какими нюансами придется столкнуться заемщику.

Ипотека на строительство дома: какие нюансы?

Покупка или строительство фермерского дома, загородного дома или таунхауса — разумный шаг в ситуации, когда у вас есть большая семья, которая забита в квартиру или просто хочет переехать из города.

Сегодня практически все крупные банки, работающие с ипотекой, имеют ипотечный кредит в списке программ покупки или строительства частного дома. На практике из-за того, что это еще не такое распространенное предложение, как ипотека на покупку дома в многоквартирном доме, им пользуются немногие клиенты и у банка больше рисков.

Каковы характеристики ипотеки на строительство дома:

• банки предъявляют более жесткие требования как к заемщику, так и к земле, на которой будет вестись строительство;
• банки часто взимают более высокие процентные ставки для покрытия потенциальных рисков;
• от заемщика могут потребовать внести более высокий первоначальный взнос, чем для аналогичных жилищных программ (от 30% до 40%).
• жилищный заем является направленным, то есть полученные от банка средства можно использовать только на определенные цели, а именно на строительные работы и покупку стройматериалов. 

Постройка дома через уважаемую строительную компанию увеличит ваши шансы на получение одобрения. В банк необходимо будет предоставить проект строительного подряда, а также заранее согласованный бюджет строительных работ с указанием затрат на строительные материалы и коммуникации, если их еще нет.

На каких условиях выдается ипотека?

При оформлении ипотечного кредита на строительство дома банк практически всегда требует залог земли. Он должен принадлежать вам и у вас должно быть разрешение на строительство (а так как в СНТ участок не принадлежит гражданину, только земля подходит для строительства индивидуальных домов).

Если у вас еще нет земли, вы можете оформить ипотеку как на покупку земли, так и на строительство дома. Но в этом случае банк может попросить вас предоставить другую гарантию, например, в виде квартиры или комнаты, которой вы владеете.

Зачем нужны эти требования? Дело в том, что земля неинтересна многим банкам в качестве залога, они не такие ликвидные объекты, как квартиры. Землю сложнее продать, и поэтому, если заемщик по какой-то причине не выплачивает ипотеку, банку будет сложнее вернуть свои деньги.

Из-за этого как заемщик, так и его земля будут подвергаться повышенным требованиям.

Начнем с самого заемщика:

• Главное — платежеспособность. Если у вас нет возможности подтвердить доход хотя бы косвенно, вы не будете одобрены для получения ипотеки.
• Трудоустройство: если вы являетесь наемным клиентом банка, ваше заявление будет рассмотрено в течение 3-4 месяцев после начала трудоустройства на текущем месте, для остальных заемщиков требуется опыт работы не менее 6 месяцев. Для ИП и владельцев бизнеса, фрилансеров необходимо иметь опыт работы от года.

• Низкая кредитная нагрузка или ее отсутствие. При оценке заемщика система баллов обязательно проверяет, есть ли у него другие долги и их отношение к заработной плате. Если вы уже отдаете около 40% своего дохода на другие ссуды, ипотека не будет одобрена. Они должны быть закрыты, в том числе карты рассрочки и кредитные карты.

• Кредитная история. Чем больше вам нужно, тем «чище» должна быть ваша репутация. Если запись испорчена, следует сначала заняться ее улучшением и только потом переходить к выбору ссуды.

Что касается земельного участка, то они смотрят на следующие параметры:

• право собственности на землю должно быть оформлено;
• земля должна принадлежать к категории земель муниципального или сельскохозяйственного назначения с правом постоянного проживания и регистрации;
• участок должен быть расположен на определенной территории (у каждого банка свои требования к регионам и удаленности земли от офиса банка);
• наличие инженерных коммуникаций;
• наличие транспортной и социальной инфраструктуры;
• обременение прав третьих лиц не допускается;
• земельный участок не должен ограничиваться площадью строящегося объекта, должны соблюдаться требования к максимальному размеру участков.

Застройка может происходить как по типовой схеме на территории комплексной застройки, так и по индивидуальному проекту на территории поселка или других населенных пунктов.

Дом можно построить на основании договора со строительной организацией, которая входит в список партнеров банка, или без такового, но большинство банков требует передачи имеющейся квартиры в залог.

Какие государственные льготы вы можете использовать?

Для увеличения доступности кредита и снижения его стоимости заемщики могут использовать следующие формы государственной поддержки:

• Программа «Молодая семья» — семьи с детьми до 35 лет могут стоять в очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и получать от 30 до 40% на первоначальный взнос или выплату основного долга по ипотеке. Это работает на уровне конкретного муниципалитета, поэтому все детали следует уточнять с местной администрацией.
• Материнский капитал — при рождении второго ребенка с 2007 года или при появлении первого ребенка с 2020 года семья может получить капитал в размере до 640 тысяч рублей. Они также могут получить ипотечный кредит в качестве первоначального взноса или в качестве платежа по основному долгу.
• Налоговый вычет: могут использовать официально трудоустроенные граждане, за которых работодатель платит налоги. Вы можете вернуть 13% от стоимости жилья (не более 260 тысяч) и 13% от уплаченных процентов (не более 390 тысяч). Размер ежегодного вычета ограничен налогами, фактически уплаченными за этот год.
• Оплата при рождении третьего ребенка. Если в период действия вашей ипотеки в семье родился или усыновлен третий ребенок, то вы можете получить от государства до 450 тысяч рублей на выплату долга.

А как насчет льготных программ? Действительно, с апреля 2021 года действие льготной «семейной ипотеки» также распространилось на строительство дома или покупку земли и строительство дома.

Раньше еще существовала сельская ипотека, благодаря которой можно было купить или построить дом в сельской местности под невысокую субсидируемую процентную ставку в 2,7% годовых. К сожалению, программа оказалась настолько популярной, что выделенного финансирования оказалось недостаточно, и банки перестали принимать заявки.

Порядок оформления ипотеки

К получению ипотеки на строительство дома желательно тщательно подготовиться. Мы рекомендуем вам сначала сделать запрос в BCH, чтобы узнать свою кредитную историю и рейтинг, если есть небольшие старые долги или открытые кредитные карты, то их следует закрыть.

После этого вы выбираете программу и банк, заходите на их сайт, изучаете полное описание, производите расчеты онлайн. При необходимости приходите в офис на консультацию, чтобы узнать все нюансы и список документов, которые необходимо собрать.

Стандартный пакет документов, который требует большинство банков, будет выглядеть так:

• паспорт гражданина РФ основного заемщика и всех созаемщиков;
• копия трудовой книжки (или онлайн-выписки, если рабочая книга электронная);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• документ о гражданском состоянии;
• свидетельства о рождении детей, если есть.

У каждого банка свои требования, и список необходимых документов может отличаться. Например, еще могут попросить предъявить ИНН или СНИЛС, а для ИП — документы о хозяйственной деятельности. Для получения конкретного списка следует проконсультироваться с сотрудником банка.

Miniature house on a rooftop with shingles

Собрав все личные документы, сделайте следующее:

• Заполните заявку на официальном сайте банка или в его отделении.
• Далее ждете предварительного решения банка, оно придет вам по смс. Специалист банка перезвонит, ответит на ваши вопросы и подскажет, какие документы принести в офис.
• После их изучения вам будет вынесено окончательное решение по кредитной заявке.
• Выберите подходящее предложение от банковского партнера или заключите договор со строительной компанией.
• Вам назначается дата сделки. Принесите оригиналы всех документов, откройте расчетный счет, подпишите кредитный договор и оформите страховку.
• Далее откройте счет эскроу или аккредитив, при необходимости подпишите договор купли-продажи с продавцом,
• Вы доставляете все документы на государственную регистрацию и есть полная договоренность с продавцом.

Читайте также:  Оформляем ипотеку на вторичное жилье в Сбербанке — условия и программы